Atraso de obra e distrato imobiliário: o dossiê de quem comprou na planta

Tudo neste tema depende de uma única resposta. Se o contrato acabou por culpa da construtora, você recebe de volta tudo o que pagou, sem multa. Se acabou porque você desistiu ou parou de pagar, a devolução é parcial: a construtora retém uma parte. Essa é a regra da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, de 2015, e ela continua valendo lado a lado com a Lei 13.786/2018.

Parece simples, e é. O que confunde é que a construtora quase sempre trata o caso como se a desistência fosse sua, mesmo quando a obra atrasou. Ela oferece um "distrato amigável" com retenção de 25% ou mais, e a pessoa assina achando que aquele é o único caminho. Não é. Atraso além do prazo contratado, somado à tolerância, não é desistência do comprador: é descumprimento da construtora, e o efeito financeiro dos dois é completamente diferente.

Os três cenários, e só existem três

• A construtora descumpriu. Atrasou além da tolerância, entregou coisa diferente da vendida, não conseguiu o habite-se, parou a obra. Você pode desfazer o contrato e receber tudo de volta, corrigido, mais a multa que o contrato previr, em até 60 dias.
• Você desistiu. Mudou de vida, a renda caiu, apareceu um negócio melhor. A devolução é parcial e a lei diz até quanto pode ser retido.
• Você parou de pagar. Juridicamente é a mesma coisa que desistir, com um detalhe: quem toma a iniciativa de encerrar costuma negociar melhor do que quem espera ser cobrado.

Um erro caro: achar que precisa "aceitar o que oferecerem"

A proposta que a construtora manda por e-mail não é uma sentença. É uma proposta. Antes de assinar, vale conferir três coisas: qual é a data de entrega escrita no contrato, quanto foi efetivamente pago e o que o quadro-resumo diz sobre penalidades. Em boa parte dos casos que chegam ao escritório, a conta apresentada pela construtora ignora pelo menos um item que a lei manda considerar.

A regra que se aplica ao seu caso depende do tipo de compra que você fez. Apartamento na planta comprado da construtora segue a Lei 4.591/1964. Lote em loteamento segue a Lei 6.766/1979, com limites completamente diferentes. E imóvel pronto financiado pelo banco normalmente tem alienação fiduciária, regida pela Lei 9.514/1997, onde não existe "distrato" no sentido comum: existe leilão.

Essa é a confusão mais comum e mais cara deste tema. A pessoa lê um texto sobre o teto de 25%, aplica ao seu lote em loteamento e descobre tarde que a conta ali é outra. Ou compra um imóvel pronto financiado, para de pagar achando que "vai ter distrato", e recebe uma intimação de cartório dando quinze dias para pagar tudo sob pena de perder o imóvel em leilão.

Como descobrir em qual você está

Olhe o próprio contrato. Se ele fala em memorial de incorporação e em unidade autônoma, é incorporação. Se fala em lote, quadra e loteamento registrado, é loteamento. Se o banco aparece como credor e o contrato fala em propriedade fiduciária ou alienação fiduciária em garantia, é a terceira hipótese, e o caminho é outro desde o primeiro dia de atraso.

As duas primeiras hipóteses são o território de Direito Imobiliário; quando a discussão passa a ser a qualidade e o prazo da obra em si, ela caminha para Construção Civil.

A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, foi publicada em 27 de dezembro de 2018 e entrou em vigor na data da publicação. O Superior Tribunal de Justiça decidiu, em 2019, que ela não retroage: contrato assinado antes dessa data é julgado pela jurisprudência anterior, ainda que a desistência ou o atraso tenham acontecido depois.

Isso é mais importante do que parece. Antes da Lei do Distrato não existia teto legal de retenção, e os tribunais construíram um por conta própria, geralmente na faixa de 10% a 25% do que foi pago. Também não existia o direito de arrependimento de sete dias escrito na lei imobiliária, nem a indenização automática de 1% ao mês por atraso, nem os prazos de devolução. Cada um desses pontos, num contrato antigo, se discute com base no Código de Defesa do Consumidor e nos precedentes da época.

Na prática

Se o seu contrato é de 2015 e a construtora hoje oferece "os 25% que a lei permite", ela está aplicando uma lei que não vale para o seu caso. Isso não significa automaticamente que você receberá mais: significa que a conta é outra, e que ela precisa ser feita.

A lei permite que o contrato preveja até 180 dias corridos de tolerância além da data prevista para a conclusão da obra. Dentro desse prazo, a entrega atrasada não dá causa à resolução do contrato nem gera penalidade para a construtora. É o que diz o art. 43-A da Lei 4.591/1964. Mas existe uma condição, e ela é frequentemente ignorada: a cláusula precisa estar "expressamente pactuada, de forma clara e destacada".

Em português: os 180 dias não são um direito automático da construtora. São um benefício que só existe se o contrato disser isso com todas as letras e em destaque. Cláusula enterrada no meio de um parágrafo longo, em corpo pequeno, sem negrito, é exatamente o que a lei procurou impedir. Se não houver cláusula nenhuma, não há prazo extra: o atraso começa a contar no dia seguinte à data prevista de conclusão.

De onde se conta

Conta-se da data prevista para a conclusão do empreendimento que está no contrato, e não da promessa verbal do corretor nem da data que aparece no material publicitário. É por isso que o quadro-resumo do contrato traz um campo específico para o termo final de obtenção do habite-se: ele existe para que essa data não seja discutível.

E se o contrato amarrar a entrega ao financiamento?

Não vale. O Superior Tribunal de Justiça fixou, no Tema 996, que o contrato deve estabelecer de forma clara, expressa e inteligível o prazo certo para a entrega do imóvel, que não pode estar vinculado à concessão do financiamento nem a nenhum outro negócio jurídico, salvo o acréscimo do prazo de tolerância. Cláusula que diz "a entrega ocorrerá em até X meses após a liberação do financiamento" transforma o prazo em algo indeterminado, e é justamente isso que a tese impede.

Ultrapassados a data do contrato e os 180 dias de tolerância, sem que você tenha dado causa ao atraso, a lei coloca a escolha na sua mão. O art. 43-A, § 1º, da Lei 4.591/1964 permite desfazer o contrato e receber de volta a integralidade de todos os valores pagos, mais a multa estabelecida, em até 60 dias corridos contados da resolução. O § 2º oferece o caminho oposto: manter a compra e receber indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, calculada dia a dia, na entrega da unidade.

São dois caminhos, e a lei é clara ao dizer que eles não se somam. Escolher entre os dois é uma decisão econômica, não jurídica. Vale a pena responder três perguntas antes:

• O imóvel ainda vale a pena? Se o preço de mercado subiu acima do que você contratou, sair pode significar perder um bom negócio, mesmo recebendo tudo de volta.
• A construtora tem dinheiro? Ganhar uma devolução integral de uma empresa quebrada é ganhar um papel. Se há sinal de dificuldade financeira, a análise muda inteiramente.
• Quanto tempo você aguenta esperar? A devolução tem prazo de 60 dias na lei, mas o caminho até a decisão pode levar mais.

Quem tem direito à indenização de 1% ao mês

O texto da lei fala em "adquirente adimplente", ou seja, quem está em dia. Isso cria uma armadilha real: é comum a pessoa parar de pagar quando percebe que a obra atrasou, por revolta ou por prudência, e com isso enfraquecer a própria posição. Antes de parar de pagar, vale entender exatamente o que se está abrindo mão.

Esta é a informação que mais muda a vida de quem está esperando um imóvel. No Tema 996, julgado no REsp 1.729.593/SP sob relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellizze e com trânsito em julgado em 27 de novembro de 2019, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou que, descumprido o prazo de entrega incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido. Ele consiste na injusta privação do uso do bem, e gera indenização na forma de aluguel mensal, calculada pelo valor locatício de imóvel semelhante, até a data em que a posse direta é efetivamente entregue.

Traduzindo: você não precisa mostrar um contrato de aluguel frustrado, nem recibo, nem qualquer prova de que perdeu dinheiro. O simples fato de não ter podido usar o imóvel que já deveria ser seu basta. O valor é calculado pelo aluguel de um imóvel parecido, na mesma região, pelo tempo do atraso.

Até quando conta

Conta até a entrega efetiva da posse direta da unidade, e não até a data do habite-se nem até a assembleia de instalação do condomínio. Enquanto você não tem a chave na mão e o imóvel utilizável, o prazo segue correndo.

Onde está o litígio de verdade

Raramente na existência do direito, que é clara. Quase sempre no valor do aluguel de referência e no termo final. A construtora costuma sustentar que o atraso terminou na expedição do habite-se, e o comprador que terminou na entrega das chaves, o que em empreendimentos grandes pode representar vários meses de diferença.

Se quiser a leitura detalhada só desse julgamento, escrevemos um texto dedicado a ele em Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça, explicado para compradores.

O Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça tem quatro teses, e as duas menos conhecidas são as que mais mexem no bolso de quem continua pagando durante o atraso. A tese 1.3 declara ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância. A tese 1.4 determina que o descumprimento desse mesmo prazo faz cessar a correção do saldo devedor por indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

Vale explicar cada uma em linguagem de quem paga o boleto.

Juros de obra

São os juros que o comprador paga ao banco durante a construção, calculados sobre a parte do financiamento já liberada à construtora. Eles existem porque o dinheiro foi entregue e a obra ainda não terminou. A lógica cai por terra quando a obra passa do prazo: a partir daí, quem causou o prolongamento foi a construtora, e não faz sentido o comprador financiar o próprio atraso. Por isso a cobrança se torna ilícita depois do prazo mais a tolerância.

A troca do INCC pelo IPCA

O saldo devedor de um imóvel na planta costuma ser corrigido pelo Índice Nacional de Custo da Construção, o INCC, que acompanha o custo de construir. Enquanto a obra anda no prazo, faz sentido. Se a obra atrasa, o índice continua subindo e o comprador paga mais por uma obra que não avança. A tese 1.4 corta esse efeito: passado o prazo, a correção passa a ser pelo IPCA, que é o índice de inflação comum, salvo se o IPCA for pior para o consumidor, hipótese em que se mantém o mais favorável.

O que fazer com isso

Junte os extratos e os boletos posteriores à data limite de entrega. Cada mês de juros de obra pago depois do prazo e cada mês de correção por INCC depois do prazo são valores potencialmente restituíveis, e eles somam mais do que a maioria das pessoas imagina, porque incidem sobre saldos altos.

Contrato de imóvel na planta quase sempre traz multa contra o comprador que atrasa, e quase nunca traz multa contra a construtora que atrasa. O Superior Tribunal de Justiça resolveu esse desequilíbrio em 2019, no Tema 971: havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, ela deverá ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. É a chamada inversão da cláusula penal.

Na prática, a multa de 2% que o contrato prevê contra você, se atrasar, passa a valer também contra a construtora, se ela atrasar. O contrato deixa de ser uma via de mão única sem que seja preciso reescrever nada.

E os lucros cessantes, somam ou não?

No Tema 970, julgado na mesma sessão, o Superior Tribunal de Justiça fixou que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio e, em regra, quando estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta a cumulação com lucros cessantes. Ou seja: se a multa do contrato já equivale ao aluguel do imóvel, ela substitui a indenização pelo tempo perdido, e não se somam.

Existe uma consequência prática importante disso, e ela foi explicitada pela Terceira Turma no REsp 2.025.166, relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 28 de fevereiro de 2023: quando a multa contratual é menor que o valor do aluguel, ela não cumpre o papel de indenizar a privação do uso, e o comprador pode buscar os lucros cessantes calculados pelo valor locatício. No caso julgado, a multa era de 0,5% ao mês, abaixo da faixa que a jurisprudência considera equivalente ao locativo.

O que isso significa na hora de decidir

Vale comparar dois números antes de aceitar qualquer proposta: quanto vale a multa do contrato por mês de atraso, e quanto custa alugar um imóvel parecido com o seu, na mesma região, por mês. Se o segundo for maior que o primeiro, a discussão não termina na multa.

Quando o contrato acaba porque o comprador desistiu ou parou de pagar, o art. 67-A da Lei 4.591/1964 lista de forma fechada o que pode ser retido. Duas deduções vêm no caput, de forma cumulativa: a integralidade da comissão de corretagem e uma pena convencional que não pode exceder 25% da quantia paga. O § 2º acrescenta os valores ligados ao período em que a unidade esteve à sua disposição: impostos sobre o imóvel, cotas de condomínio e de associação de moradores, fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato calculada dia a dia, e os demais encargos previstos no contrato.

Duas regras desse artigo raramente aparecem nas propostas de distrato e valem ouro para quem está negociando.

Regra 1: você nunca sai devendo

O § 4º é expresso: os descontos e as retenções estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, com uma única exceção, que é a fruição. Isso significa que a conta não pode fechar negativa e a construtora não pode cobrar de você uma diferença, salvo quanto ao período em que você usou o imóvel. Proposta de distrato que apresenta saldo devedor a pagar merece uma segunda leitura com muito cuidado.

Regra 2: não é preciso provar prejuízo, mas também não é preciso aceitar taxa inventada

O § 1º diz que, para exigir a pena convencional, a construtora não precisa alegar prejuízo. Em compensação, a lista do que pode ser descontado é a que está na lei. "Taxa de administração de distrato", "taxa de análise", "custo de recomercialização" e nomes parecidos não estão nessa lista, e quando aparecem costumam ser apenas a mesma pena convencional com outro nome, cobrada duas vezes.

Fruição: o desconto que só existe se você teve o imóvel

A fruição remunera o período em que a unidade esteve disponível para você. Se o imóvel nunca ficou pronto, ou você nunca recebeu a posse, não há fruição a descontar. Cobrança de fruição em imóvel na planta que nunca foi entregue é um dos erros mais comuns nas planilhas de distrato.

Sobre os limites de retenção, escrevemos também o que a construtora pode legalmente reter em um distrato.

Um exemplo torna tudo mais claro. Suponha um apartamento na planta de R$ 400.000. Você já pagou R$ 80.000 à incorporadora e mais R$ 16.000 de comissão de corretagem. O contrato é de 2022, portanto depois da Lei do Distrato. Você desiste, sem que a construtora tenha descumprido nada, e a obra ainda não foi entregue, de modo que não há fruição a descontar.

A seguir, a mesma situação sob três leituras. Todas as três aparecem em propostas reais de distrato.

Leitura 1: a letra do art. 67-A, sem patrimônio de afetação

Desconta-se a corretagem inteira, R$ 16.000, e a pena convencional de 25% sobre os R$ 80.000 pagos, R$ 20.000. Total retido: R$ 36.000. Você recebe R$ 44.000.

Leitura 2: a letra do art. 67-A, com patrimônio de afetação e cláusula de 50%

A corretagem continua sendo R$ 16.000, e a pena sobe para 50% dos R$ 80.000, ou seja, R$ 40.000. Total retido: R$ 56.000. Você recebe R$ 24.000.

Leitura 3: o teto global de 25%, como a Terceira Turma vem decidindo

A soma de todas as retenções fica limitada a 25% do que foi pago, ou seja, R$ 20.000, ressalvada a fruição, que aqui não existe. Você recebe R$ 60.000.

A distância entre a segunda e a terceira leitura é de R$ 36.000 no mesmo contrato, com os mesmos fatos. É por isso que a próxima seção existe.

Lendo o art. 67-A da Lei 4.591/1964 ao pé da letra, a construtora pode descontar a comissão de corretagem inteira E mais uma pena de até 25% da quantia paga, e o § 5º admite que essa pena chegue a 50% quando o empreendimento estiver sob patrimônio de afetação. Somando tudo, a retenção pode passar de 60% do que foi pago. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça vem decidindo de forma diferente: havendo relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor prevalece, e a soma de todas as retenções deve respeitar o teto de 25% dos valores pagos, ressalvada a taxa de fruição.

Esse entendimento apareceu em 2025 em casos de loteamento, sob o art. 32-A da Lei 6.766/1979, e foi reafirmado em incorporação no REsp 2.207.712/SP, relatora a Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 17 de dezembro de 2025. Nesse caso, as instâncias anteriores haviam admitido retenção de 50% com base no art. 67-A, § 5º, por se tratar de empreendimento sob patrimônio de afetação e existir cláusula contratual nesse sentido. A decisão reduziu a retenção ao teto de 25%.

Por que isto precisa ser dito com honestidade

Porque ainda não é tese vinculante. São decisões de Turma, e não julgamento de recurso repetitivo. Isso significa três coisas concretas para quem está decidindo hoje: o entendimento é um argumento forte e atual, não é uma garantia, e pode ser aplicado de maneira diferente por outros órgãos julgadores enquanto a questão não for pacificada. Qualquer página que afirme que "o teto é 25% e ponto final" está simplificando algo que os próprios tribunais ainda estão ajustando.

O que fazer com uma discussão em aberto

Na negociação, ela é uma alavanca: uma construtora que sabe do risco de ver 50% virarem 25% costuma preferir fechar em um número intermediário a discutir por anos. Na decisão de ir ou não ao Judiciário, ela é um fator de risco que precisa entrar na conta junto com tempo, custo e a saúde financeira da empresa do outro lado.

Aqui mora um mal-entendido que circula em muito material sobre o tema. O art. 67-A, § 6º, da Lei 4.591/1964 não diz que a construtora tem 180 dias para devolver. Ele diz que, não havendo patrimônio de afetação, o pagamento será realizado em parcela única APÓS o prazo de 180 dias corridos contados da data do desfazimento do contrato. São 180 dias de carência, e não um prazo de pagamento. Havendo patrimônio de afetação, o § 5º manda restituir em até 30 dias após o habite-se, o que pode ser bem mais tempo se a obra estiver longe de terminar.

Existe uma terceira regra, e ela é a mais útil de todas para quem está esperando: o § 7º determina que, se a unidade for revendida antes de vencido qualquer um desses prazos, o valor devido a você deve ser pago em até 30 dias da revenda. Vale acompanhar. Se a construtora recolocou o seu apartamento à venda e vendeu, o relógio muda.

Correção monetária

Os valores a devolver são atualizados pelo mesmo índice que o contrato usa para corrigir as parcelas do preço. Isso é expresso no caput e no § 8º do art. 67-A. Devolução do valor nominal, sem correção, depois de anos de contrato, é devolução incompleta.

E o parcelamento?

Na incorporação a lei fala em parcela única. Em loteamento a regra é diferente e admite parcelamento em até doze vezes, como se vê na seção sobre lotes. Fora dessas hipóteses, proposta de devolver em vinte e quatro ou trinta e seis parcelas é negociação, não obrigação legal, e o Superior Tribunal de Justiça já considerou abusiva a cláusula que condiciona a restituição ao término da obra ou a impõe de forma parcelada em contrato de consumo.

A Lei 13.786/2018 não estendeu ao loteamento as regras do apartamento. Ela criou um artigo próprio: o art. 32-A da Lei 6.766/1979. E ele funciona de um jeito diferente em três pontos que mudam o resultado. A cláusula penal e as despesas administrativas, incluindo arras e sinal, ficam limitadas a 10% do valor atualizado do CONTRATO. A fruição vai até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato. E a restituição ocorre em até 12 parcelas mensais, começando depois de um período de carência.

Leia de novo a primeira dessas regras, porque ela é a armadilha: 10% do valor do contrato, e não 10% do que você pagou. Numa compra pouco adiantada, isso vira muito mais que os 25% da incorporação.

O número que mostra o problema

Um lote de R$ 200.000. Você pagou R$ 30.000, que são 15% do preço. Pela regra do loteamento, a cláusula penal e as despesas administrativas podem chegar a 10% de R$ 200.000, ou seja, R$ 20.000. Isso corresponde a 67% de tudo o que você pagou. Se a mesma compra fosse um apartamento na planta, o teto seria 25% dos R$ 30.000, ou seja, R$ 7.500. É essa distorção que está por trás dos julgados de 2025 que aplicaram o teto de 25% também ao loteamento em relação de consumo.

A carência da devolução

O § 1º do art. 32-A escalona: em loteamento com obras em andamento, a restituição começa em até 180 dias após o prazo previsto em contrato para a conclusão das obras; em loteamento com obras concluídas, em até 12 meses após a formalização da rescisão. Só então começam as doze parcelas mensais. É o prazo mais longo de todo este tema, e vale conhecer antes de assinar.

Uma proteção pouco conhecida

O § 2º condiciona o registro da nova venda do lote à comprovação de que a restituição ao comprador anterior começou. Em outras palavras, a loteadora não consegue registrar a revenda sem antes começar a pagar você. É uma alavanca real de negociação.

O § 9º do art. 67-A da Lei 4.591/1964 traz a regra mais subaproveitada de toda a Lei do Distrato. Ele diz que não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.

Em linguagem simples: se você achar alguém para assumir o seu contrato, e essa pessoa passar na análise de crédito da construtora, você não paga a multa. Nem 25%, nem 50%. Nenhuma.

Por que isso quase nunca é oferecido

Porque a construtora não tem incentivo para oferecer. Ela ganha mais retendo a multa e revendendo a unidade por conta própria, provavelmente a um preço atualizado. A regra existe, é lei federal em vigor desde 2018, e depende de você conhecê-la e propô-la.

O que a construtora pode e não pode exigir

Pode exigir análise de cadastro e de capacidade financeira do substituto, o que é razoável: ela vai depender do pagamento dessa pessoa. Não pode transformar essa análise em uma recusa sem motivo, nem condicionar a aceitação ao pagamento de uma taxa que equivalha, na prática, à multa que o próprio § 9º afasta. Recusa injustificada de substituto qualificado é discutível.

Onde encontrar o substituto

Na prática, quem assume costuma vir do próprio mercado: alguém que queria comprar no empreendimento e não conseguiu a unidade que queria, ou que prefere assumir um contrato já adiantado a começar do zero. Corretores que trabalham no empreendimento conhecem essa demanda. É um caminho que preserva o seu dinheiro e resolve o problema da construtora ao mesmo tempo.

O § 10 do art. 67-A da Lei 4.591/1964 é curto e vale muito dinheiro: os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.

Três palavras merecem destaque. Todos os valores, e não parte deles. Inclusive a comissão de corretagem, que é a única hipótese em toda a lei em que ela volta numa desistência do comprador. E improrrogável: passados os sete dias, o § 12 manda observar a irretratabilidade do contrato, e essa porta se fecha.

Como exercer, do jeito que a lei manda

O § 11 é específico: cabe ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem. Mensagem de aplicativo para o corretor não cumpre esse requisito. Guarde o comprovante de postagem: é ele que prova a data.

Onde estava a assinatura

O direito nasce do lugar da assinatura, não do tipo de imóvel. Estande de vendas montado no terreno do empreendimento, sala em shopping, feirão, visita na sua casa: tudo isso é "fora da sede do incorporador". Assinatura feita no escritório da incorporadora, não. Por isso vale lembrar exatamente onde o contrato foi assinado, e é comum que o próprio contrato registre o endereço.

A comissão de corretagem é o item que mais gera dúvida, porque a resposta muda conforme o motivo do fim do contrato. No Tema 938, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a validade da cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão, desde que informada previamente, e ao mesmo tempo declarou abusiva a cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária, o chamado SATI. Para a devolução de valores com fundamento na abusividade, o prazo é de três anos.

Em 2025 o cenário ganhou uma peça nova e muito favorável a quem esperou um imóvel que não chegou. No Tema 1.099, julgado no REsp 1.897.867/CE sob relatoria do Ministro Humberto Martins, a Segunda Seção fixou: é de dez anos o prazo para pedir de volta a comissão de corretagem quando o contrato foi desfeito por atraso na entrega imputável à construtora, contado da data em que o comprador toma ciência da recusa de restituição integral das parcelas pagas.

Por que dez anos e não três

Porque são pedidos diferentes. Um discute se a cláusula que cobrou a comissão era abusiva desde o começo, e aí o prazo é de três anos. O outro discute a consequência do desfazimento do contrato por culpa da construtora, que faz nascer uma nova relação de acerto de contas, e aí vale o prazo geral de dez anos do art. 205 do Código Civil.

Resumindo em três linhas

• Você desistiu: a corretagem é deduzida integralmente, por força do art. 67-A, caput, inciso I.
• Você se arrependeu em sete dias, depois de assinar fora da sede: a corretagem volta inteira, por força do § 10.
• A construtora atrasou e você desfez o contrato: a restituição é integral, e o prazo para pedir a corretagem de volta é de dez anos.

E o corretor, responde pelo atraso?

Em regra, não. No Tema 1.173, julgado nos REsp 2.008.542/RJ e REsp 2.008.545/DF, relator o Ministro Raul Araújo, a Segunda Seção decidiu em 8 de outubro de 2025 que o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é normalmente responsável por danos causados ao consumidor em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento. Há três exceções: se o corretor participou das atividades de incorporação e construção, se integra o mesmo grupo econômico da incorporadora, ou se houver confusão ou desvio patrimonial em benefício dele. Detalhamos as três exceções em quando o corretor de imóveis responde pelo atraso de obra.

O roteiro é conhecido: você compra na planta pagando entrada e parcelas diretas à construtora, e combina que o saldo será financiado por um banco quando a obra ficar pronta. Chega a hora, e o financiamento não sai. A pergunta jurídica é sempre a mesma da primeira seção deste dossiê: quem deu causa?

Se a negativa veio da sua análise de crédito, o desfazimento é atribuído a você e valem as regras de retenção do art. 67-A. Se a negativa veio de um problema do empreendimento, a situação inverte. E os problemas do empreendimento são mais comuns do que se imagina: falta de habite-se, ausência de averbação da construção na matrícula, pendência no registro do memorial de incorporação, obra não concluída dentro do padrão exigido pelo agente financeiro, ou simples demora da construtora em entregar ao banco a documentação necessária.

O caso mais frequente, e mais mal resolvido

A avaliação do banco vem abaixo do preço contratado, e o financiamento aprovado não cobre o saldo. Aqui não há culpa evidente de ninguém, e a solução costuma ser negociada. Vale saber que o contrato raramente prevê essa hipótese, o que abre espaço para discutir a repartição do risco, especialmente se o preço foi formado com base em publicidade da própria incorporadora.

Cuidado com a cláusula que joga todo o risco em você

É comum o contrato dizer que a obtenção do financiamento é de exclusiva responsabilidade do comprador e que a negativa não afasta as obrigações contratuais. Em relação de consumo, cláusula que transfere integralmente ao consumidor um risco que o fornecedor também controla é discutível à luz do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, sobretudo quando a causa da negativa está na documentação do próprio empreendimento.

Se o imóvel já é financiado com alienação fiduciária

Aí a lógica é outra e precisa ser dita com clareza: não existe distrato com devolução. O banco é proprietário fiduciário, e diante da inadimplência a Lei 9.514/1997 prevê intimação para pagar, consolidação da propriedade em nome do credor e leilão. O que sobra do leilão, depois de quitada a dívida e as despesas, é entregue a você. Se não sobra, não há devolução. Perceber essa diferença cedo é o que evita a decisão errada.

Se a construtora entra em recuperação judicial ou falência, uma informação vale mais que todas as outras: se o empreendimento está ou não submetido ao regime do patrimônio de afetação, criado pela Lei 10.931/2004 e disciplinado nos arts. 31-A a 31-F da Lei 4.591/1964. Com afetação, o terreno, as acessões e os recursos daquele empreendimento ficam separados do patrimônio geral da incorporadora e destinados à conclusão daquela obra específica. Sem afetação, o dinheiro dos compradores se mistura com o restante da empresa.

A diferença prática é enorme. Com patrimônio de afetação, quando a incorporadora quebra, existe um caminho legal para que a comissão de representantes dos adquirentes assuma a administração e leve a obra até o fim. Sem afetação, os compradores entram na fila geral dos credores de uma empresa quebrada, e o histórico brasileiro dessa fila não é animador.

Como descobrir, hoje, sem sair de casa

A afetação é averbada na matrícula do imóvel. Peça a certidão atualizada da matrícula do terreno do empreendimento no cartório de registro de imóveis competente, ou pelo serviço eletrônico de registro. É um documento barato, sai em pouco tempo, e responde a pergunta de forma definitiva. Se o contrato mencionar patrimônio de afetação, confira mesmo assim: o que vale é a averbação.

Se a obra apenas parou, sem quebra formal

Esse é o cenário mais comum e o mais perigoso, porque parece reversível por muito tempo. Enquanto se espera, prazos correm e o patrimônio da empresa encolhe. Vale documentar: fotos datadas do canteiro, notificação por escrito exigindo o cronograma, e o registro de cada resposta recebida. Esse conjunto é o que sustenta qualquer providência depois, e é o que separa quem age cedo de quem age tarde.

Quando a discussão vira societária

Incorporadora costuma ser uma sociedade de propósito específico, criada só para aquele empreendimento e sem patrimônio próprio relevante. Quando a obra para e a sociedade não tem com o que responder, a conversa passa a ser sobre quem está por trás dela, e essa discussão está no dossiê de conflitos societários.

Receber a chave não encerra a responsabilidade da construtora. O Código Civil, no art. 618, fixa prazo de garantia de cinco anos, contados da entrega, pela solidez e pela segurança do trabalho e dos materiais em obra de edifício. O Código de Defesa do Consumidor, no art. 26, trata do direito de reclamar por vício aparente, com prazo de 90 dias para produto durável, e estabelece que, no vício oculto, o prazo começa a contar do momento em que o defeito fica evidenciado.

Traduzindo o que isso significa no dia a dia. Defeito que se vê na vistoria, como piso mal assentado ou porta que não fecha, é vício aparente, e a reclamação tem prazo curto contado da entrega. Por isso a vistoria de recebimento importa tanto, e por isso ela deve ser feita com calma, com fotos, e com a lista assinada pelas duas partes. Defeito que só aparece depois, como infiltração que surge na primeira chuva forte ou trinca que se desenha meses depois, é vício oculto, e o prazo só começa quando ele se manifesta.

Quando o problema não é defeito, é diferença

Metragem menor do que a vendida, planta diferente, acabamento inferior ao do apartamento decorado, área de lazer que não foi entregue: nada disso é vício de construção, é descumprimento do que foi oferecido. Aqui o Código de Defesa do Consumidor é direto no art. 30, ao dizer que toda informação ou publicidade suficientemente precisa obriga o fornecedor e integra o contrato. Guarde folder, anúncio, print do site e vídeo do estande: essa publicidade faz parte do contrato.

As três saídas

Diante de vício, o art. 18 do Código de Defesa do Consumidor dá ao consumidor a escolha entre a substituição, a restituição imediata da quantia paga com correção e perdas e danos, ou o abatimento proporcional do preço, se o fornecedor não sanar o vício no prazo. Em imóvel, o abatimento proporcional costuma ser a saída mais realista, e é ele que resolve, por exemplo, a diferença de metragem.

Para o caso específico de defeito construtivo, veja obra com defeito: quando e como processar a construtora por vícios construtivos.

Esta é a expectativa que mais precisa de ajuste. O Superior Tribunal de Justiça entende que o mero descumprimento contratual, incluído o atraso na entrega do imóvel, não gera dano moral por si só. A condenação em dano moral exige a demonstração de uma violação significativa e anormal a direito da personalidade, e não apenas o aborrecimento, ainda que grande, de esperar mais do que o combinado.

Isso não quer dizer que nunca caiba. Quer dizer que o dano moral depende do que aconteceu além do atraso em si. Circunstâncias que costumam pesar: atraso muito longo, da ordem de anos; a pessoa ter vendido ou entregado o imóvel onde morava contando com a entrega; ter tido de arcar com aluguel e prestação ao mesmo tempo por período prolongado; ter recebido informações falsas e reiteradas sobre a data de entrega; ou situação pessoal específica que agravou o impacto, como doença ou nascimento de filho no período.

O outro lado da moeda

Imóvel comprado para investimento, sem destinação de moradia, tende a não gerar dano moral: o prejuízo é econômico, e ele se resolve pelos lucros cessantes, que aliás são presumidos e não exigem prova. Não é uma perda: é o reconhecimento de que aquele prejuízo tem natureza patrimonial.

Por que vale dizer isso com franqueza

Porque expectativa mal calibrada custa caro. Quem entra numa negociação achando que o dano moral é certo tende a recusar acordos razoáveis e a se frustrar com a decisão. O que a lei e a jurisprudência garantem com solidez, no atraso, é a recomposição patrimonial: devolução integral, ou a indenização pelo tempo sem o imóvel, mais a devolução de juros de obra e da correção indevida. Isso costuma somar bem mais do que a expectativa de dano moral.

Desde a Lei 13.786/2018, todo contrato de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidade em incorporação precisa começar por um quadro-resumo. O art. 35-A da Lei 4.591/1964 lista doze informações obrigatórias, entre elas o preço total, o valor e a forma de pagamento da entrada, o valor da corretagem e quem a recebe, os índices de correção, as consequências do desfazimento com destaque negritado para as penalidades e os prazos de devolução, o número do registro do memorial de incorporação, e o termo final para obtenção do habite-se.

E agora a parte que quase ninguém usa. O § 1º do art. 35-A diz que, identificada a ausência de qualquer dessas informações, será concedido prazo de 30 dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, se não sanada, a omissão caracteriza justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.

Leia de novo: contrato incompleto dá ao comprador o direito de desfazer o negócio, depois de dar à construtora a chance de corrigir. A mesma regra existe para loteamento, no art. 26-A da Lei 6.766/1979.

A assinatura que precisa estar ao lado da cláusula

O § 2º acrescenta uma exigência específica: as consequências do desfazimento só produzem efeito se houver anuência prévia e específica do adquirente a respeito delas, mediante assinatura junto a essas cláusulas, redigidas na forma do § 4º do art. 54 do Código de Defesa do Consumidor, que manda redigir com destaque cláusula que implique limitação de direito do consumidor. Contrato em que você assinou apenas a última página, sem rubrica ao lado da cláusula de penalidades, tem esse ponto discutível.

Boa parte do resultado deste tipo de caso se decide na organização dos documentos, e não na tese jurídica. Quem chega com a data de entrega, o total efetivamente pago e as promessas registradas negocia de um lugar completamente diferente de quem chega apenas com a lembrança do que foi dito.

A lista abaixo é a que resolve a maioria dos casos. Não é preciso ter tudo para começar, mas cada item acrescenta força.

Direito que existe mas prescreveu não serve para nada, e este tema tem prazos de tamanhos bem diferentes. A regra geral, para pretensões que nascem do descumprimento de um contrato, é de dez anos, prevista no art. 205 do Código Civil. Foi o que a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça definiu no EREsp 1.280.825/RJ, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, em 2018, ao esclarecer que a expressão "reparação civil" do art. 206, § 3º, inciso V, se refere à responsabilidade extracontratual, e não à contratual.

Sobre essa regra geral existem prazos especiais, e é a combinação deles que confunde. A tabela abaixo organiza os que aparecem com mais frequência.

O prazo que mais surpreende

O de 90 dias para reclamar de vício aparente em produto durável, do art. 26, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor. Ele corre da entrega das chaves e passa rápido, justamente no período em que a pessoa está mudando, montando móveis e lidando com mil coisas. É por isso que a vistoria documentada no dia da entrega vale tanto: ela registra o que já existia, quando ainda dava tempo.

Tudo o que está escrito acima trata de problemas que já aconteceram. A parte mais barata deste tema é a que se resolve antes da assinatura, e ela leva menos tempo do que a maioria das pessoas imagina: uma certidão de matrícula, uma leitura atenta do quadro-resumo e três perguntas feitas por escrito ao corretor resolvem a maior parte do risco.

Uma observação sobre o mercado, para dimensionar. Segundo os Indicadores Abrainc/Fipe de março de 2026, calculados pela Fipe com dados de vinte incorporadoras associadas à Associação Brasileira de Incorporadoras, a relação entre distratos e vendas nos doze meses encerrados em março de 2026 foi de 11,4%, com alta de 1,4 ponto percentual em um ano. No segmento de médio e alto padrão o índice chegou a 16,7%, com alta de 4,1 pontos percentuais. Ou seja: cerca de uma em cada seis vendas de médio e alto padrão termina em distrato, e o número vem subindo.

Três perguntas que devem ser feitas por escrito

• Este empreendimento tem patrimônio de afetação averbado na matrícula? A resposta muda o seu risco em caso de crise da empresa.
• Qual é a data exata prevista para a conclusão, e onde ela está escrita no contrato? Não a data que o corretor fala, a que está no papel.
• Quanto é a comissão de corretagem, a quem ela é paga e ela está incluída no preço? É o valor que some primeiro em qualquer desfazimento.

Peça por e-mail e guarde a resposta. Se a resposta vier apenas por telefone, responda por e-mail confirmando o que foi dito. Essa confirmação escrita já é prova.

Contrato de imóvel na planta é escrito num vocabulário que ninguém usa fora dele. Estes são os termos que mais aparecem, com a tradução que importa para quem está decidindo. Use a busca para encontrar direto o que você procura.