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Imobiliário

Calculadora de Atraso de Obra: quanto a construtora te deve

Vencido o prazo de entrega somado à tolerância de até 180 dias corridos, o comprador pode manter o contrato e receber indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, calculada dia a dia, conforme o artigo 43-A, parágrafo 2º, da Lei 4.591/1964. Alternativamente pode desfazer o contrato e receber de volta tudo o que pagou, em até 60 dias corridos da resolução, sem retenção, porque a culpa é do vendedor. As duas multas não se cumulam. Além disso, o Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça declarou ilícita a cobrança de juros de obra depois do prazo ajustado e determinou que o índice setorial de custo da construção seja substituído por índice geral de preços a partir do vencimento: os dois pontos costumam valer mais que a própria indenização mensal e quase nunca são cobrados.

Faça o cálculo

Calcula a indenização de 1% ao mês, os juros de obra restituíveis e a correção pelo IPCA que o STJ manda aplicar depois do prazo.

O cálculo roda no servidor. Para receber o demonstrativo completo pelo WhatsApp, pedimos seu nome e número ao final.

Como o cálculo é feito

prazo final = data prevista + 180 dias corridos (se houver cláusula de tolerância)atraso = data de entrega, ou hoje, menos o prazo finalindenização = valor pago × 1% × (dias de atraso ÷ 30)devolução = valor pago corrigido pelo IPCA a partir do prazo finaljuros de obra = o que foi cobrado a esse título depois do prazo final
  • A tolerância é contada em dias corridos, como manda o artigo 43-A da Lei 4.591/1964.
  • A indenização mensal é convertida em diária dividindo por 30, que é a forma usual do cálculo dia a dia.
  • A correção usa o IPCA porque é o índice geral de preços oficial, que substitui o indexador setorial pela tese 3 do Tema 996.
  • Enquanto as chaves não são entregues, o atraso é contado até hoje e o valor continua crescendo.

Um exemplo resolvido

Este exemplo é calculado pelo mesmo código da ferramenta acima, com os índices publicados hoje. Ele nunca fica desatualizado nem diverge do resultado que você vai obter.

Quanto você já pagou R$ 240.000,00
Data de entrega prevista no contrato 30/09/2024
O contrato tem cláusula de tolerância de 180 dias Sim
Data em que recebeu as chaves 08/09/2026
O que você quer fazer Ainda não sei, quero ver os dois cenários
Juros de obra pagos depois do prazo R$ 18.500,00
Você chegou a morar ou alugar o imóvel Não
Indenização por atraso (1% ao mês) R$ 42.240,00
Juros de obra a restituir R$ 18.500,00
Total mantendo o contrato R$ 60.740,00
Devolução se desfizer o contrato R$ 253.659,19
Correção incluída acima (IPCA) R$ 13.659,19
Atraso apurado 528 dias
Prazo final com tolerância 29/03/2025
Base informada (valor pago) R$ 240.000,00

Memória de cálculo

  1. Prazo previsto: 30/09/2024.
  2. Com os 180 dias corridos de tolerância do art. 43-A, o prazo final é 29/03/2025.
  3. Fim do período de atraso: 08/09/2026 (entrega das chaves).
  4. Atraso = 528 dias, equivalentes a 17.60 meses.
  5. Indenização = R$ 240.000,00 × 1% × 17.60 = R$ 42.240,00.
  6. Juros de obra cobrados após o prazo, restituíveis pela tese 2 do Tema 996: R$ 18.500,00.
  7. Total mantendo o contrato = R$ 42.240,00 + R$ 18.500,00 = R$ 60.740,00.
  8. Correção do valor pago pelo IPCA de abril de 2025 a julho de 2026: fator 1.056913, resultando em R$ 253.659,19.

O que a ferramenta assume

  • O contrato é de compra de unidade em incorporação imobiliária, regido pela Lei 4.591/1964.
  • O atraso decorre da construtora, e não de fato imputável ao comprador ou de caso fortuito reconhecido.
  • O valor informado é o efetivamente pago à construtora, base da indenização do parágrafo 2º.
  • Não há distrato já assinado nem acordo anterior que tenha quitado o período de atraso.

Quando o resultado muda

  • Se o contrato é anterior a 27 de dezembro de 2018, a Lei 13.786/2018 não se aplica diretamente e o caso segue a jurisprudência formada antes dela, que costuma ser igualmente favorável ao comprador.
  • A cláusula de tolerância só produz efeito se estiver redigida de forma clara e destacada: cláusula escondida no corpo do contrato costuma ser afastada.
  • Comprador que atrasou as próprias parcelas pode ter a indenização discutida, porque a construtora alegará exceção de contrato não cumprido.
  • Imóvel comprado para locação pode gerar lucros cessantes além da indenização do parágrafo 2º, o que exige prova da destinação.
  • Quem recebeu a posse antes da conclusão pode ter o período de fruição descontado no cenário de desfazimento.
  • Em loteamento a regra é outra: aplica-se o artigo 32-A da Lei 6.766/1979, que limita retenção a 10% do valor do contrato, e não do que foi pago.

Perguntas frequentes

Quanto a construtora paga por mês de atraso?
Um por cento do valor efetivamente pago, por mês de atraso, calculado dia a dia. É o que determina o artigo 43-A, parágrafo 2º, da Lei 4.591/1964, para quem opta por manter o contrato. A base é o que já foi pago à construtora, não o valor total do imóvel.
A construtora pode atrasar 180 dias sem pagar nada?
Pode, se o contrato tiver cláusula de tolerância redigida de forma clara e destacada. Esse prazo é uma carência legal prevista no artigo 43-A da Lei 4.591/1964 e, dentro dele, o atraso não gera penalidade nem permite desfazer o contrato. Sem a cláusula, ou com cláusula escondida, o atraso conta desde a data prevista.
O que são juros de obra e por que eu posso pedir de volta?
São os juros cobrados durante a construção sobre a parcela financiada já liberada, também chamados de juros de evolução de obra. Eles existem porque o dinheiro foi liberado e a obra está em andamento. O Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça declarou ilícito continuar cobrando esse encargo depois do prazo ajustado para a entrega, incluída a tolerância: a partir daí a obra deveria estar pronta. Tudo o que foi pago a esse título após o prazo é potencialmente restituível, e em contratos financiados esse valor costuma superar a indenização mensal.
O que é a troca do INCC pelo IPCA?
Durante a obra, o saldo devedor costuma ser corrigido pelo Índice Nacional de Custo da Construção, que acompanha o custo de construir e normalmente sobe mais que a inflação geral. Pela tese 3 do Tema 996, vencido o prazo de entrega o indexador setorial deixa de incidir e é substituído por índice geral de preços. Na prática o saldo devedor para de crescer no ritmo da construção e passa a crescer no ritmo da inflação, e a diferença acumulada é devolvida ou abatida.
Vale mais a pena desfazer o contrato ou manter e ser indenizado?
Depende do tempo de atraso, do quanto já foi pago e da multa prevista no contrato, e as duas coisas não se somam: o artigo 43-A é expresso ao proibir cumular a multa da inexecução total com a indenização pela mora. Em atrasos longos, com muito valor pago, manter e ser indenizado costuma render mais; em atrasos recentes, ou quando o comprador já não quer o imóvel, a resolução com devolução integral costuma ser melhor. A ferramenta mostra os dois números para a comparação.
A devolução é integral mesmo? Ouvi falar em reter 25%.
Quando o desfazimento ocorre por culpa da construtora, a devolução é integral, sem retenção, conforme a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça e o artigo 43-A, parágrafo 1º. A retenção de percentual só entra quando quem dá causa ao desfazimento é o comprador, e é aí que surgem os limites de 25% e 50% do artigo 67-A. Decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça vêm limitando a 25% o total retido em relação de consumo, mas são decisões de Turma e não julgamento repetitivo, então ainda não vinculam todos os tribunais.
Em quanto tempo a construtora tem que devolver o dinheiro?
Em até 60 dias corridos contados da resolução do contrato, quando o desfazimento decorre do atraso, conforme o artigo 43-A, parágrafo 1º, da Lei 4.591/1964. Esse prazo não se confunde com os 180 dias do artigo 67-A, que valem para o desfazimento por iniciativa do comprador e são de carência, não prazo de pagamento.
Qual é o prazo para entrar com a ação?
O Superior Tribunal de Justiça firmou, nos Embargos de Divergência em Recurso Especial 1.280.825/RJ, que a pretensão fundada em inadimplemento contratual prescreve em dez anos, e não em três. É um prazo confortável, mas quanto antes o caso é montado, mais fácil reunir extratos e comprovantes.

Outras ferramentas

Correção Monetária Atualiza um valor vencido por IPCA, IGP-M ou INPC, aplica juros e multa e devolve o demonstrativo. Abrir Custo de Inventário Calcula o ITCMD do Paraná, diz se o prazo do CPC já venceu, se cabe cartório e quanto a reforma pode encarecer. Abrir Reajuste de Aluguel Calcula o reajuste pelo índice do contrato, compara com o outro índice e avisa quando cabe revisional. Abrir

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Quem calculou isso costuma precisar do que vem abaixo.

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Sobre o limite desta ferramenta. O resultado é uma estimativa construída com índices oficiais e com as convenções descritas acima, e serve para dimensionar o problema e apoiar uma negociação. Ele não substitui a análise do caso concreto: contrato, decisão judicial e circunstâncias específicas podem mudar o critério, o termo inicial e o próprio índice aplicável.