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Direito Imobiliário

Imposto na Venda de Imóvel: calculadora de ganho de capital

Vendi um imóvel. Quanto vou pagar de imposto de renda sobre o lucro?

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Revisado por Reneu Simões & Corrêa · OAB/PR 8.131 última revisão em 06/09/2026 fontes oficiais citadas

Em resumo

Na venda de um imóvel por pessoa física, o imposto de renda incide sobre o ganho de capital, que é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição, e não sobre o valor da venda. A alíquota é progressiva: 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões, 17,5% de 5 a 10 milhões, 20% de 10 a 30 milhões e 22,5% acima disso. Antes de aplicar a alíquota, o ganho é reduzido pelos fatores da Lei 11.196/2005, que corroem a base mês a mês desde 1996, e pela redução por antiguidade do artigo 18 da Lei 7.713/1988 para imóveis adquiridos até 1988. Há isenção quando se vende o único imóvel por até R$ 440 mil sem ter vendido outro nos cinco anos anteriores, e quando o produto da venda de imóvel residencial é aplicado na compra de outro residencial no Brasil em 180 dias. O imposto vence no último dia útil do mês seguinte ao da venda.

Como o cálculo é feito
ganho bruto = (valor da venda menos corretagem) menos (aquisição mais benfeitorias)redução antiga = 5% por ano de 1969 a 1988, se o imóvel foi adquirido até 1988FR1 = 1 dividido por 1,0060 elevado ao número de meses de janeiro de 1996 (ou da compra) até novembro de 2005FR2 = 1 dividido por 1,0035 elevado ao número de meses de dezembro de 2005 (ou da compra) até a vendaganho tributável = ganho bruto × redução por antiguidade × FR1 × FR2imposto = 15% até R$ 5 milhões, 17,5% até 10, 20% até 30 e 22,5% acima, por faixa
  • Os meses de FR1 e FR2 são contados de mês-calendário a mês-calendário, como manda o art. 40 da Lei 11.196/2005.
  • A redução por antiguidade do art. 18 da Lei 7.713/1988 é aplicada antes dos fatores, sobre o ganho bruto.
  • A isenção do único imóvel olha o valor da venda, e não o ganho, e não admite proporcionalidade.
  • A isenção do reinvestimento é aplicada na proporção do valor efetivamente aplicado no novo imóvel.
  • O vencimento considerado é o último dia útil do mês seguinte ao da venda, desconsiderando feriados locais.
Um exemplo resolvido

Este exemplo é calculado pelo mesmo código da ferramenta acima, com os índices publicados hoje. Ele nunca fica desatualizado nem diverge do resultado que você vai obter.

Valor da venda R$ 950.000,00
Valor de aquisição R$ 280.000,00
Data da aquisição 15/04/2009
Data da venda 20/08/2026
Benfeitorias com nota fiscal R$ 60.000,00
Corretagem paga por você na venda R$ 57.000,00
Este era o seu único imóvel Não
Você vendeu outro imóvel nos últimos 5 anos Não
Vai comprar outro imóvel residencial em até 180 dias Não
O imóvel vendido é residencial Sim
Valor da venda R$ 950.000,00
Corretagem deduzida R$ 57.000,00
Custo de aquisição com benfeitorias R$ 340.000,00
Ganho de capital bruto R$ 553.000,00
Fator FR1 1,000000
Fator FR2 0,483488
Ganho após as reduções R$ 267.368,82
Base de cálculo R$ 267.368,82
Imposto na faixa de 15,00% R$ 40.105,32
Imposto a pagar R$ 40.105,32
Alíquota efetiva sobre o ganho bruto 7,25%
Prazo vencido em 30/09/2026

Memória de cálculo

  1. Alienação = venda R$ 950.000,00 menos corretagem R$ 57.000,00 = R$ 893.000,00.
  2. Custo = aquisição R$ 280.000,00 mais benfeitorias R$ 60.000,00 = R$ 340.000,00.
  3. Ganho bruto = R$ 893.000,00 menos R$ 340.000,00 = R$ 553.000,00.
  4. FR1 = 1 dividido por 1,0060 elevado a 0 = 1,000000. FR2 = 1 dividido por 1,0035 elevado a 208 = 0,483488.
  5. Ganho após as reduções = R$ 553.000,00 × 1,000000 × 0,483488 = R$ 267.368,82.
  6. Imposto progressivo sobre R$ 267.368,82 = R$ 40.105,32, o que dá 7,25% de alíquota efetiva sobre o ganho bruto.
  7. Venda em 20/08/2026: o vencimento é o último dia útil do mês seguinte, ou seja 30/09/2026.
O que a ferramenta assume
  • O vendedor é pessoa física residente no Brasil e o imóvel está em território nacional.
  • O valor de aquisição informado é o constante da declaração de imposto de renda, sem correção monetária por conta própria.
  • A venda foi à vista ou o ganho é apurado integralmente na data do contrato; venda parcelada tem apuração proporcional própria.
  • O imóvel pertence integralmente ao vendedor; em condomínio, cada coproprietário apura o ganho da sua fração.
Quando o resultado muda
  • Imóvel recebido por herança ou doação tem custo de aquisição igual ao valor da transmissão declarado no inventário, e o prazo de posse conta a partir da abertura da sucessão para alguns fins.
  • Venda parcelada permite apurar e recolher o imposto na proporção de cada parcela recebida.
  • Permuta de imóveis sem torna não gera ganho de capital; havendo torna, o imposto incide sobre ela.
  • Imóvel rural tem regra específica: quando adquirido e vendido com Documento de Informação e Apuração do ITR, o ganho pode ser apurado pela diferença entre os valores da terra nua.
  • Desapropriação e alienação a órgão público seguem a regra geral de ganho de capital, mas com discussões próprias sobre isenção.
  • A isenção de bens de pequeno valor, de R$ 35 mil, não se aplica a imóveis: para eles vale o limite de R$ 440 mil do único imóvel.
Perguntas frequentes
Quanto de imposto se paga na venda de um imóvel?
O imposto incide sobre o ganho, não sobre o valor da venda. A alíquota começa em 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões e sobe em faixas até 22,5%. Antes disso o ganho é reduzido pelos fatores da Lei 11.196/2005 e, para imóveis antigos, pela redução do art. 18 da Lei 7.713/1988. Na prática, a alíquota efetiva sobre o lucro de um imóvel comprado há mais de dez anos costuma ficar bem abaixo de 15%.
Vendi um imóvel por R$ 1 milhão. Quanto vou pagar?
Depende de quanto você pagou por ele, de quando comprou e do que consegue comprovar. Um imóvel comprado por R$ 280 mil em 2009 e vendido por R$ 950 mil, com benfeitorias e corretagem documentadas, não paga 15% sobre a diferença: os fatores de redução derrubam a base de forma relevante. É exatamente essa conta que a ferramenta faz, com a memória de cálculo aberta.
Quando a venda de imóvel é isenta de imposto?
Nas duas hipóteses principais: quando você vende o seu único imóvel por até R$ 440 mil e não vendeu outro nos cinco anos anteriores (art. 23 da Lei 9.250/1995), e quando aplica o produto da venda de um imóvel residencial na compra de outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias (art. 39 da Lei 11.196/2005), direito utilizável uma vez a cada cinco anos. Há ainda a isenção total por antiguidade para imóveis adquiridos até 1969.
O limite de R$ 440 mil é sobre o lucro ou sobre o valor da venda?
Sobre o valor da venda, e essa é a confusão mais comum da matéria. Um imóvel vendido por R$ 441 mil já não se enquadra, ainda que o lucro seja pequeno. Não existe isenção proporcional nessa hipótese: ou a venda está dentro do limite, ou o ganho é integralmente tributável. O valor está congelado desde 1995 e não é corrigido.
O que são os fatores de redução FR1 e FR2?
São dois redutores criados pelo art. 40 da Lei 11.196/2005 para compensar a proibição de corrigir monetariamente o custo do imóvel. O FR1 corrói o ganho em 0,60% ao mês entre janeiro de 1996 e novembro de 2005, e o FR2 em 0,35% ao mês de dezembro de 2005 até a venda. Quanto mais antigo o imóvel, menor a base tributável. A maioria das calculadoras da internet ignora os dois e por isso exibe imposto muito maior que o devido.
Até quando preciso pagar o imposto da venda?
Até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, por DARF com o código 4600. O prazo é curto e não se prorroga porque o preço foi parcelado nem porque a escritura demorou. Pago em atraso, o imposto sofre multa de mora de 0,33% ao dia, limitada a 20%, mais juros pela Selic.
Vendi e não declarei. O que fazer agora?
Regularizar antes de qualquer intimação. A denúncia espontânea prevista no art. 138 do Código Tributário Nacional, feita com o pagamento do imposto e dos juros antes do início de procedimento fiscal, afasta a multa de ofício e deixa apenas a multa de mora. Depois de intimado, essa porta se fecha e o custo cresce bastante, o que faz do momento de agir a decisão mais importante.
Posso somar a reforma que fiz no custo do imóvel?
Sim, desde que a benfeitoria tenha nota fiscal e tenha sido declarada na sua ficha de bens ao longo dos anos. Benfeitoria não declarada e sem documento não é aceita, e é aí que muita gente perde dinheiro: reunir as notas da reforma costuma reduzir o imposto mais do que qualquer outra medida disponível.
Por que esta calculadora não mostra os honorários?
Porque o Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB proíbe o advogado de divulgar tabela de honorários ou de usar preço como chamariz. Os valores são informados no atendimento, sobre o caso concreto.

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Quem calculou isso costuma precisar do que vem abaixo.

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Sobre o limite desta ferramenta. O resultado é uma estimativa construída com índices oficiais e com as convenções descritas acima, e serve para dimensionar o problema e apoiar uma negociação. Ele não substitui a análise do caso concreto: contrato, decisão judicial e circunstâncias específicas podem mudar o critério, o termo inicial e o próprio índice aplicável.