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OAB/PR 8.131
Imobiliário
Diagnóstico de atraso de obra e distrato
Mapeia a sua situação com a construtora ou o loteador e mostra as frentes que costumam existir, inclusive as que quase ninguém pede.
O que está acontecendo com o seu imóvel?
Escolha o ponto mais próximo do que você está vivendo. A análise começa por ele.
Em resumo
O que decide um conflito societário
Um caso de atraso de obra ou de distrato raramente tem uma frente só, e é isso que faz a maioria dos acordos ficar abaixo do que a lei já garante. Além da multa de 1% ao mês do art. 43-A da Lei 4.591/1964, o Superior Tribunal de Justiça fixou no Tema 996 QUATRO teses, e duas delas quase nunca são pedidas: a restituição dos juros de obra pagos durante o atraso e a substituição do INCC pelo IPCA na correção do saldo devedor a partir do prazo estourado. Em loteamento a conta é outra e costuma ser pior: o art. 32-A da Lei 6.766/1979 limita a cláusula penal a 10% do valor do CONTRATO, não do que foi pago. E o art. 67-A, § 9º, permite apresentar comprador substituto, o que zera a cláusula penal, regra em vigor desde 2018 que a construtora não tem incentivo para oferecer. Este diagnóstico mapeia quais dessas frentes existem no seu caso. É uma estimativa a partir do que você informar, não um parecer, e não substitui a leitura do contrato. Para o número, use a calculadora de atraso de obra desta mesma Central.
O que a análise cobre
Os pontos que o diagnóstico percorre
- A porta de entrada: atraso, desistência, dificuldade de pagar, devolução que não veio, financiamento negado, defeito na entrega ou obra parada.
- O tipo de compra, porque incorporação, loteamento, imóvel pronto e unidade comercial seguem leis diferentes e têm limites de retenção diferentes.
- O valor no contrato, que é o que decide se a cláusula penal do loteamento passa do que você já pagou.
- A cláusula de tolerância de 180 dias e quanto tempo já correu além dela.
- Quanto do preço já foi pago e se você continuou pagando durante o atraso.
- A prova disponível: contrato, quadro-resumo, comprovantes, recibo de corretagem, publicidade e mensagens trocadas.
Metodologia
Como o resultado é montado
- Você responde entre dez e treze perguntas, conforme o caminho. Cada resposta define a pergunta seguinte, então ninguém responde o que não se aplica ao próprio caso.
- As respostas são avaliadas no servidor contra os pesos declarados na árvore de decisão desta área. O navegador não recebe esses pesos.
- O resultado nomeia as frentes que a sua combinação de respostas acionou, inclusive as que costumam passar despercebidas, sem afirmar valor a receber.
- Nada identifica você até o último passo. Nome e telefone só são pedidos depois do resultado preliminar, junto do consentimento.
Base legal
As normas que sustentam cada fator
Lei 4.591/1964, art. 43-A
Multa de 1% ao mês sobre o valor pago, em favor do comprador, pelo atraso na entrega além da tolerância contratual.
Lei 4.591/1964, art. 43-A, § 1º
Cláusula de tolerância de até 180 dias corridos, contados da data prevista para a entrega.
STJ, Tema 996 (REsp 1.729.593/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze)
Fixou QUATRO teses sobre atraso na entrega, entre elas a restituição dos juros de obra pagos no período de atraso e a substituição do INCC pelo IPCA na correção do saldo devedor a partir do termo final do prazo.
Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 4º
As retenções ficam limitadas ao que foi efetivamente pago, salvo a hipótese de fruição do imóvel. O comprador não sai devendo.
Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 5º
Em empreendimento submetido a patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a 50% do valor pago.
Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 6º
Carência de 180 dias corridos para a devolução, contados do desfazimento. É prazo de carência, não prazo para pagar em parcelas.
Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 9º
Apresentar comprador substituto que assuma o contrato zera a cláusula penal.
Lei 6.766/1979, art. 32-A
No loteamento, cláusula penal e despesas administrativas limitadas a 10% do valor atualizado do CONTRATO, e não do que foi pago. É regime próprio, diferente do da incorporação.
Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça
Resolução por culpa do vendedor gera restituição integral do que foi pago; por culpa do comprador, restituição parcial. A súmula não fixa percentual.
STJ, REsp 2.207.712/SP (3ª Turma)
Aplicou teto global de 25% em relação de consumo, ressalvada a fruição, afastando os 50% do art. 67-A, § 5º. ⚠ É decisão de TURMA, não repetitivo.
STJ, Tema 1.099 (REsp 1.897.867/CE, 2ª Seção)
Prescrição decenal para a devolução da corretagem quando a resolução decorre do atraso da construtora, contada da ciência da recusa.
STJ, Tema 1.173 (2ª Seção)
O corretor não responde pelo descumprimento da construtora, salvo hipóteses específicas.
STJ, Tema 938
Abusividade da cobrança do SATI, o serviço de assessoria técnico-imobiliária, com prescrição trienal.
STJ, EREsp 1.280.825/RJ (2ª Seção)
Prescrição de dez anos para pretensão fundada em inadimplemento contratual.
Código de Defesa do Consumidor, arts. 51 e 53
Nulidade de cláusula que estabeleça a perda total das prestações pagas e das que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.
Premissas e exceções
O que a análise assume, e onde ela não se aplica
Premissas
- As respostas descrevem a sua leitura da situação. O diagnóstico trabalha com elas como foram informadas e não lê o contrato nem confere pagamento.
- A análise pressupõe contrato de compra e venda ou promessa firmado no Brasil, com imóvel situado no país.
- Quando o contrato dispõe de forma diferente da regra legal e a disposição é válida, prevalece o que está escrito nele, e este diagnóstico não o leu.
- O resultado considera a legislação e a jurisprudência vigentes na data da revisão indicada ao final da página.
Exceções
- Compra feita por empresa para uso próprio ou para renda costuma ficar fora da relação de consumo por destinação, e aí o teto de 25% fixado pela jurisprudência para o consumidor não se aplica: vale o que foi negociado no contrato.
- Loteamento segue o art. 32-A da Lei 6.766/1979, com limite calculado sobre o valor do contrato. Aplicar a ele os percentuais da incorporação leva a conta errada nos dois sentidos.
- Imóvel adquirido de particular, fora de incorporação e fora de loteamento, não tem o regime do art. 43-A nem o do art. 67-A.
- Consórcio e cooperativa habitacional têm regramento próprio de devolução, com regra de contemplação e de grupo.
- Empreendimento cuja incorporadora esteja em recuperação judicial ou falência muda o caminho: o crédito passa a concorrer com os demais, e o patrimônio de afetação, quando existe, é o que separa o dinheiro do comprador.
O que este diagnóstico não faz
- O resultado é uma análise inicial automatizada e não substitui a avaliação dos documentos e dos fatos pelo advogado. Não é parecer, não afirma direito e não estima chance de êxito.
- Ele não calcula o valor a receber. Para o número, a Central tem a calculadora de atraso de obra, que aplica o 1% ao mês do art. 43-A e demonstra a conta linha por linha.
- Não inclui custas judiciais, honorários periciais nem despesas de cartório.
- Não considera cláusula específica do seu contrato, distrato já assinado, acordo homologado nem decisão judicial anterior, salvo o que tiver sido descrito nas respostas.
- O teto de 25% em relação de consumo vem de julgados de Turma do Superior Tribunal de Justiça, não de recurso repetitivo, e pode ser revisto.
- Os honorários não aparecem aqui, e isso é norma, não omissão: o Provimento 205/2021 do CFOAB veda ao advogado a divulgação de tabela ou de valores de serviço. Eles são definidos depois de ver os documentos.
Conteúdo revisado em 04/09/2026 por equipe de Direito Imobiliário da Reneu Simões & Corrêa.
Perguntas frequentes
Dúvidas sobre conflito entre sócios
A construtora atrasou. Quanto ela me deve por mês?
O art. 43-A da Lei 4.591/1964 prevê multa de 1% ao mês sobre o valor pago, em favor do comprador, contada do fim da tolerância contratual até a entrega. Esse é o piso legal, e não é a conta inteira: o Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça acrescenta a restituição dos juros de obra pagos durante o atraso e a substituição do INCC pelo IPCA na correção do saldo devedor a partir do prazo estourado.
A cláusula de 180 dias vale? É em dias úteis?
Vale, e são 180 dias corridos. O art. 43-A, § 1º, admite expressamente a tolerância de até 180 dias, e o prazo é contado em dias corridos a partir da data prevista no contrato. Publicações que falam em dias úteis alargam o prazo em cerca de dois meses e prejudicam justamente quem já está esperando.
Quanto a construtora pode reter se eu desistir?
Depende do tipo de contrato. Em incorporação, o art. 67-A prevê retenção de até 25% e, em empreendimento com patrimônio de afetação, até 50%. Julgados de Turma do Superior Tribunal de Justiça vêm aplicando um teto global de 25% em relação de consumo, ressalvada a fruição do imóvel, mas isso não é recurso repetitivo e pode mudar. Em loteamento a regra é outra: o art. 32-A da Lei 6.766/1979 limita a 10% do valor do CONTRATO.
Por que 10% no loteamento pode ser pior que 25% no apartamento?
Porque a base é diferente, e essa é a informação mais útil desta página. Os 25% incidem sobre o que você PAGOU; os 10% do loteamento incidem sobre o valor do CONTRATO. Num lote de R$ 200 mil com R$ 30 mil pagos, 10% do contrato são R$ 20 mil, ou dois terços de tudo que foi desembolsado. Se fosse apartamento, o teto seria 25% de R$ 30 mil. O percentual menor produz o resultado pior.
O que são os juros de obra e por que eles voltam?
São os juros cobrados pelo banco durante a construção, antes da entrega das chaves, em contrato financiado. O Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça decidiu que, no período de atraso imputável à construtora, esses juros devem ser restituídos ao comprador. É uma das quatro teses do julgado e uma das menos pedidas na prática, porque exige o extrato de evolução do financiamento.
Posso indicar outra pessoa para assumir o meu contrato?
Pode, e é a saída menos conhecida do tema. O art. 67-A, § 9º, da Lei 4.591/1964 prevê que, apresentado comprador substituto que assuma o contrato e seja aceito, a cláusula penal não é devida. A regra está em vigor desde 2018. A construtora não costuma oferecê-la, porque não tem incentivo para isso.
Desfiz o contrato e a devolução não chegou. Qual é o prazo?
O art. 67-A, § 6º, prevê carência de 180 dias corridos, contados do desfazimento, para o início da devolução. É carência, não autorização para parcelar indefinidamente. Passado o prazo sem pagamento, a discussão deixa de ser sobre quanto reter e passa a ser sobre mora da incorporadora.
Comprei uma sala comercial pela minha empresa. Muda alguma coisa?
Muda bastante. Compra feita por empresa para uso próprio ou para renda costuma ficar fora da relação de consumo por destinação, e sem o Código de Defesa do Consumidor não se aplica o teto de 25% que a jurisprudência vem fixando para o consumidor. O que rege é o contrato, e a discussão passa a ser de direito civil e contratual. Por isso o diagnóstico pergunta o tipo de compra logo no tronco.
Já se passaram três anos. Prescreveu?
Provavelmente não. O Superior Tribunal de Justiça, em embargos de divergência, firmou prescrição de dez anos para pretensão fundada em inadimplemento contratual. Há prazos menores para hipóteses específicas, como a trienal do Tema 938 para a devolução do SATI por abusividade, enquanto o Tema 1.099 aplica prazo decenal à corretagem quando a resolução decorre do atraso da construtora. Prazo é ponto que precisa de análise do caso, e não de regra única.
Este diagnóstico calcula quanto eu tenho a receber?
Não. Ele mapeia quais frentes existem no seu caso e o que costuma pesar em cada uma. Para o número, a Central tem a calculadora de atraso de obra, que aplica o 1% ao mês do art. 43-A, trata os juros de obra restituíveis e mostra a memória de cálculo linha por linha.
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Para aprofundar o tema
Quem analisa o seu caso
Reneu Simões & Corrêa, em Cascavel-PR desde 1994. O diagnóstico é automatizado e serve para organizar a conversa: a leitura dos documentos e dos fatos concretos é feita por advogado.
(45) 3224-5105 OAB/PR 8.131 Atendimento presencial ou por vídeo
