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Direito Imobiliário

Multa por Quebra de Contrato de Aluguel: calculadora proporcional

Quem devolve o imóvel antes do fim do contrato paga a multa prevista no contrato, mas reduzida na proporção do tempo já cumprido, como determina o artigo 4º da Lei 8.245/1991. Se o contrato prevê três aluguéis de multa e já se cumpriram dois terços do prazo, a multa devida é de um aluguel, não de três. A Lei do Inquilinato não fixa valor de multa: os três aluguéis são convenção de mercado, e vale o que estiver escrito no contrato. O locatário fica totalmente dispensado da multa quando a saída decorre de transferência determinada pelo empregador para outra localidade, desde que notifique o locador por escrito com pelo menos trinta dias de antecedência. Em locação comercial construída sob medida, o artigo 54-A limita a multa à soma dos aluguéis restantes.

Revisado por Reneu Simões & Corrêa · OAB/PR 8.131 · última revisão em 06/09/2026 · fontes oficiais citadas

Faça o cálculo

Calcula a multa proporcional que a lei manda aplicar, compara com a integral que costuma ser cobrada e testa as hipóteses de dispensa.

O resultado aparece na hora, sem cadastro. Para o relatório completo, com memória de cálculo, pontos de atenção, PDF e envio no WhatsApp, pedimos seu nome e número.

Como o cálculo é feito

multa cheia = aluguel mensal × número de aluguéis previsto no contratomulta proporcional = multa cheia × meses restantes dividido pelo prazo totaldispensa = zero, se a saída decorre de transferência pelo empregador com aviso de 30 diasteto built to suit = aluguel mensal × meses restantes (art. 54-A, § 2º)
  • A proporcionalidade é medida em meses inteiros, do início do contrato até a devolução do imóvel.
  • A multa é calculada sobre o aluguel, sem condomínio e sem IPTU, que é a prática dos contratos e o que a maioria das cláusulas prevê.
  • Os três aluguéis usados como padrão são convenção de mercado: a Lei do Inquilinato não fixa valor de multa.
  • Contrato vencido e não renovado passa a vigorar por prazo indeterminado, e nele não há multa por prazo, apenas o aviso de trinta dias.

Um exemplo resolvido

Este exemplo é calculado pelo mesmo código da ferramenta acima, com os índices publicados hoje. Ele nunca fica desatualizado nem diverge do resultado que você vai obter.

Valor do aluguel mensal R$ 3.200,00
O imóvel é residencial ou comercial Residencial
Prazo total do contrato, em meses 30
Meses já cumpridos 22
Multa prevista no contrato, em aluguéis 3
Por que você está saindo Decisão minha
Você avisou o locador por escrito com 30 dias de antecedência Sim
Valor que estão cobrando de você R$ 9.600,00
Aluguel mensal R$ 3.200,00
Multa prevista no contrato R$ 9.600,00
Prazo do contrato 30 meses
Meses cumpridos 22 meses
Meses restantes 8 meses
Multa proporcional pela lei R$ 2.560,00
Multa devida R$ 2.560,00
Diferença para a multa cheia R$ 7.040,00
Valor que estão cobrando R$ 9.600,00
Cobrança a maior R$ 7.040,00

Memória de cálculo

  1. Contrato de 30 meses, com 22 cumpridos e 8 restantes.
  2. Multa cheia = R$ 3.200,00 × 3 aluguéis = R$ 9.600,00.
  3. Proporcional = R$ 9.600,00 × 8 dividido por 30 = R$ 2.560,00.
  4. Multa devida: R$ 2.560,00, porque vale a regra da multa proporcional ao tempo que falta (art. 4º da Lei 8.245/1991).
  5. Comparando com a cobrança de R$ 9.600,00: diferença de R$ 7.040,00.

O que a ferramenta assume

  • O contrato tem prazo determinado e ainda está em curso na data da devolução.
  • A multa contratual é expressa em número de aluguéis, que é a forma usual das cláusulas de rescisão.
  • A devolução é do locatário; rescisão por iniciativa do locador dentro do prazo segue outra regra.
  • Não há débitos de aluguel em aberto, que se somam à multa e são cobrados à parte.

Quando o resultado muda

  • Contrato que prevê multa sobre aluguel mais encargos produz base maior: confira a redação exata da cláusula.
  • Locação por temporada, com prazo de até noventa dias, segue regime próprio dos arts. 48 a 50 da Lei do Inquilinato.
  • Locação comercial com mais de cinco anos ininterruptos pode gerar direito à renovação compulsória, o que muda completamente a estratégia da saída.
  • Imóvel entregue com defeito que impede o uso pode caracterizar descumprimento do locador, afastando a multa e gerando perdas e danos.
  • Morte do locatário residencial transfere a locação aos que residiam no imóvel, sem multa por rescisão.
  • Em built to suit é válida a renúncia ao direito de revisão do aluguel durante o prazo, o que não ocorre na locação comum.

Perguntas frequentes

Quanto é a multa por quebra de contrato de aluguel?
É a multa prevista no seu contrato, reduzida na proporção do tempo já cumprido. Se o contrato prevê três aluguéis e você cumpriu dois terços do prazo, deve um aluguel, não três. É o que determina o artigo 4º da Lei 8.245/1991, e é a regra que a cobrança de mercado costuma ignorar.
A multa de três aluguéis está na lei?
Não. A Lei do Inquilinato não fixa valor de multa: ela manda aplicar a que estiver pactuada e, na falta de previsão, a que o juiz estipular. Os três aluguéis são convenção de mercado herdada do Código Civil de 1916. Por isso a calculadora pede o número de aluguéis do seu contrato em vez de assumir três.
Como se calcula a multa proporcional do aluguel?
Multiplica-se o aluguel pelo número de aluguéis previsto na cláusula e reduz-se esse valor na proporção dos meses que faltam para o fim do contrato. Num contrato de 30 meses com 22 cumpridos e multa de três aluguéis, restam 8 meses: a multa devida é três aluguéis multiplicados por 8 dividido por 30, ou seja, 0,8 aluguel.
Fui transferido pela empresa. Preciso pagar multa?
Não, se cumprir os dois requisitos do parágrafo único do artigo 4º: a transferência precisa ser determinada pelo empregador, público ou privado, para localidade diferente daquela em que o contrato começou, e você precisa notificar o locador por escrito com pelo menos trinta dias de antecedência. Pedido de demissão, mudança por conta própria e transferência solicitada pelo empregado não dispensam a multa.
A multa é diferente no aluguel comercial?
A regra da proporcionalidade é a mesma, mas o contexto muda muito. Na locação comercial entram ponto empresarial, fundo de comércio, luvas, benfeitorias e a possibilidade de renovação compulsória para quem tem cinco anos ininterruptos de contrato. Nos contratos construídos sob medida, o artigo 54-A limita a multa à soma dos aluguéis até o fim do prazo, que pode ser bem maior que os três aluguéis usuais.
Preciso avisar com 30 dias mesmo pagando a multa?
O aviso prévio escrito não substitui a multa nem é substituído por ela: são coisas distintas. Sem a comunicação, é comum o locador cobrar o aluguel do período de aviso além da multa. Entregue as chaves com recibo datado, porque é a partir dele que cessa a responsabilidade pelo imóvel e pelas contas de consumo.
O locador pode reter a caução por causa da multa?
A caução garante as obrigações do contrato, mas a retenção precisa ser justificada e demonstrada, com vistoria de saída comparada à de entrada. Caução em dinheiro é depositada em poupança e devolvida corrigida, conforme o artigo 38, parágrafo 2º. Retenção sem prestação de contas do que está sendo descontado é cobrança indevida.
Estão me cobrando a multa cheia. O que faço?
Responda por escrito, com a conta da proporcionalidade e a citação do artigo 4º da Lei 8.245/1991. A maior parte dessas cobranças é feita por desconhecimento da regra e se resolve antes de virar processo. Guarde a resposta, o recibo das chaves e a vistoria de saída, porque são eles que sustentam a discussão se ela avançar.
Por que esta calculadora não mostra os honorários?
Porque o Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB proíbe o advogado de divulgar tabela de honorários ou de usar preço como chamariz. Os valores são informados no atendimento, sobre o caso concreto.

Outras ferramentas

Reajuste de Aluguel Calcula o reajuste pelo índice do contrato, compara com o outro índice e avisa quando cabe revisional. Abrir ITBI e Custos da Compra Calcula o ITBI pela alíquota do seu município, soma o que o cartório orçou e avisa quando a Prefeitura está cobrando sobre valor maior que o da escritura. Abrir Simulador de Usucapião Percorre as seis modalidades de usucapião, diz qual pode se aplicar ao seu caso, quanto tempo falta e o que impede de plano. Abrir

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Quem calculou isso costuma precisar do que vem abaixo.

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Sobre o limite desta ferramenta. O resultado é uma estimativa construída com índices oficiais e com as convenções descritas acima, e serve para dimensionar o problema e apoiar uma negociação. Ele não substitui a análise do caso concreto: contrato, decisão judicial e circunstâncias específicas podem mudar o critério, o termo inicial e o próprio índice aplicável.