Meu inquilino não paga o aluguel. Como funciona a Ação de Despejo?

A relação entre proprietários e inquilinos nem sempre é fácil. Quando o inquilino não paga o aluguel, surge a Ação de Despejo, um recurso legal para reaver o imóvel. Mas como funciona esse processo? Quais são os direitos e deveres de cada parte? Este guia completo da Reneu Simões & Corrêa - Advogados em Cascavel vai te ajudar a entender tudo sobre o assunto.

O que é a Ação de Despejo?

A Ação de Despejo é um processo judicial que o proprietário (locador) inicia para retomar a posse do imóvel alugado, quando o inquilino (locatário) descumpre alguma obrigação do contrato de locação. A principal causa é a falta de pagamento do aluguel, mas pode ocorrer por outros motivos, como o término do contrato ou a realização de obras não autorizadas.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) regulamenta a Ação de Despejo. É fundamental conhecer essa lei para entender seus direitos e deveres.

Quando a Ação de Despejo pode ser iniciada?

A Ação de Despejo pode ser iniciada nos seguintes casos:

• Falta de pagamento do aluguel: É o motivo mais comum.
• Término do contrato de locação: Se o contrato chegou ao fim e o inquilino não desocupou o imóvel.
• Infração contratual: Quando o inquilino descumpre alguma cláusula do contrato, como sublocar o imóvel sem autorização.
• Falta de pagamento de encargos: Se o inquilino não paga o condomínio ou o IPTU, por exemplo.
• Realização de obras não autorizadas: Quando o inquilino faz reformas no imóvel sem a permissão do proprietário.
• Uso do imóvel para fins ilícitos: Se o inquilino utiliza o imóvel para atividades ilegais.

Como funciona o processo de Despejo?

O processo de Ação de Despejo envolve as seguintes etapas:

1. Notificação Extrajudicial: O proprietário notifica o inquilino sobre o descumprimento do contrato, concedendo um prazo para regularizar a situação. Essa notificação pode ser feita por carta com Aviso de Recebimento (AR) ou por meio de um advogado.
2. Ação de Despejo: Se o inquilino não regularizar a situação no prazo da notificação, o proprietário pode ingressar com a Ação de Despejo na Justiça.
3. Citação do Inquilino: O inquilino é citado para apresentar sua defesa no processo.
4. Audiência de Conciliação: O juiz pode tentar uma conciliação entre as partes.
5. Sentença: Se não houver acordo, o juiz proferirá a sentença, decidindo se o despejo é procedente ou não.
6. Despejo Compulsório: Se a sentença for favorável ao proprietário e o inquilino não desocupar o imóvel voluntariamente, o despejo será realizado de forma compulsória, com o auxílio de um oficial de justiça.

Em qualquer etapa do processo, é crucial buscar a orientação de um advogado para garantir que seus direitos sejam protegidos. Entre em contato com a Reneu Simões & Corrêa para obter assessoria jurídica especializada.

Quais são os prazos da Ação de Despejo?

Os prazos da Ação de Despejo podem variar, mas, em geral, o processo costuma ser relativamente rápido, principalmente nos casos de falta de pagamento do aluguel. A Lei do Inquilinato prevê algumas situações em que o despejo pode ser concedido liminarmente, ou seja, de forma mais rápida:

• Falta de pagamento: Se o contrato não tiver garantia (como caução ou fiador) e o proprietário depositar em juízo o valor correspondente a três meses de aluguel, o juiz pode conceder o despejo liminarmente.
• Término do contrato: Se o contrato de locação não residencial tiver prazo inferior a 30 meses e a Ação de Despejo for proposta em até 30 dias após o término do contrato, o despejo também pode ser concedido liminarmente.

É importante ressaltar que, mesmo nos casos de despejo liminar, o inquilino tem o direito de apresentar sua defesa no processo.

Quais são os direitos e deveres do proprietário e do inquilino?

Direitos do Proprietário:

• Receber o aluguel em dia.
• Reaver o imóvel ao final do contrato.
• Exigir o cumprimento das cláusulas contratuais.
• Ser indenizado por danos causados ao imóvel.

Deveres do Proprietário:

• Entregar o imóvel em condições de uso.
• Garantir a segurança e habitabilidade do imóvel.
• Pagar as despesas extraordinárias do condomínio.

Direitos do Inquilino:

• Usar o imóvel de forma pacífica.
• Receber o imóvel em condições de uso.
• Ter preferência na compra do imóvel, em caso de venda.

Deveres do Inquilino:

• Pagar o aluguel em dia.
• Cuidar do imóvel como se fosse seu.
• Pagar as despesas ordinárias do condomínio.
• Não realizar obras sem autorização.

Em caso de dúvidas sobre seus direitos e deveres, consulte um advogado. A Reneu Simões & Corrêa está pronta para te atender. Entre em contato!

FAQ - Perguntas Frequentes

Qual o prazo para desocupar o imóvel após a notificação de despejo?

O prazo para desocupação do imóvel após a notificação de despejo varia de acordo com o motivo da ação e o que está previsto no contrato. Em geral, o prazo é de 30 dias, mas pode ser menor em alguns casos, como no despejo por falta de pagamento (15 dias).

O que acontece se eu não desocupar o imóvel no prazo determinado?

Se você não desocupar o imóvel no prazo determinado, o proprietário poderá solicitar o despejo compulsório, com o auxílio de um oficial de justiça e, se necessário, da polícia.

Posso ser despejado no inverno?

Não há nenhuma lei que impeça o despejo no inverno. O despejo pode ser realizado em qualquer época do ano, desde que cumpridos os requisitos legais.

O que é despejo por acordo?

O despejo por acordo ocorre quando o proprietário e o inquilino celebram um acordo para a desocupação do imóvel. Nesse caso, não é necessário ingressar com uma Ação de Despejo na Justiça.

Como evitar uma Ação de Despejo?

A melhor forma de evitar uma Ação de Despejo é cumprir as obrigações do contrato de locação, principalmente o pagamento do aluguel em dia. Se você estiver com dificuldades financeiras, procure o proprietário para tentar um acordo.

Conclusão

A Ação de Despejo é um tema complexo, que envolve diversos aspectos legais. É fundamental conhecer seus direitos e deveres para evitar problemas e garantir que seus interesses sejam protegidos. Se você está enfrentando dificuldades com seu inquilino ou proprietário, não hesite em procurar a assessoria de um advogado especializado. A Reneu Simões & Corrêa - Advogados em Cascavel está à disposição para te ajudar a resolver essa situação da melhor forma possível. Entre em contato conosco e agende uma consulta.

Publicado em: 13/11/2025