Empreiteiro abandonou a obra: como rescindir, cobrar e retomar

Atualizado em 11 de novembro de 2026.

Quando o empreiteiro abandonou a obra sem justa causa, o Código Civil permite ao dono da obra rescindir o contrato de empreitada e cobrar perdas e danos, o que inclui o valor pago por serviço que não foi feito. Antes de chamar outra empresa, porém, é preciso registrar o estado exato da obra, porque essa prova é o que sustenta a cobrança e separa o trabalho de um construtor do outro.

Este guia é para o empresário ou investidor do Oeste do Paraná que contratou a construção de um barracão, uma loja ou um prédio e viu o canteiro parar. Ele mostra como diferenciar abandono de atraso, como documentar, como notificar e rescindir, o que dá para cobrar e como retomar a obra sem perder a prova nem a garantia.

Sinais de que é abandono e não atraso

Abandono é a paralisação sem motivo aceito pela lei, com o empreiteiro fora do canteiro e sem resposta; atraso é a obra andando abaixo do ritmo combinado. A diferença importa porque o empreiteiro pode, sim, suspender a obra em situações previstas no art. 625 do Código Civil.

Esse artigo admite a suspensão por culpa do dono ou força maior, por dificuldade imprevisível de execução (causas geológicas, hídricas ou parecidas) que torne a obra excessivamente cara quando o dono recusa o reajuste, e quando o dono exige mudanças desproporcionais ao projeto aprovado. Fora dessas hipóteses, e sem outro motivo contratual, a parada tende a ser vista como abandono.

Também conta o lado do dono. O art. 476 do Código Civil diz que, no contrato com obrigações dos dois lados, quem não cumpriu a sua parte não pode exigir a do outro. Se as medições estavam aprovadas e os pagamentos atrasaram, o empreiteiro terá um argumento forte para justificar a parada.

A lei não fixa um número de dias para caracterizar abandono. O que pesa é o conjunto: o tempo parado, a retirada de equipe e material, a falta de resposta e o que o contrato diz sobre prazo e paralisação.

Documente antes de mexer: ata notarial e laudo

A prova do estado da obra precisa ser feita antes de qualquer outra empresa entrar no canteiro, porque depois ninguém consegue separar o que o primeiro empreiteiro fez do que o segundo fez. Sem essa fotografia do momento, a discussão sobre quanto foi pago a mais vira palavra contra palavra.

Ata notarial

A ata notarial é um documento lavrado por tabelião que registra a existência e o modo de existir de um fato. Ela está prevista no art. 384 do Código de Processo Civil, que admite também imagem e som gravados em arquivo eletrônico. O tabelião vai até a obra e descreve o que vê: canteiro vazio, etapas feitas, material deixado, portão fechado.

Laudo de engenheiro ou arquiteto

O tabelião descreve, mas não mede nem avalia técnica. Para isso serve o laudo de um engenheiro ou arquiteto independente, que confronta a obra com o projeto, o memorial descritivo e o cronograma físico financeiro. Ele aponta o percentual executado de cada etapa, o que está com defeito e o que falta.

Produção antecipada de prova

Quando há risco de a prova se perder, o caminho judicial é a produção antecipada de prova, dos arts. 381 a 383 do CPC. Ela cabe, entre outros casos, quando há receio fundado de que a verificação dos fatos fique impossível ou muito difícil, ou quando conhecer os fatos antes pode viabilizar um acordo ou evitar um processo.

Nesse procedimento, um perito nomeado pelo juiz vistoria a obra com o empreiteiro chamado a participar. O juiz não decide quem tem razão (art. 382, § 2º), mas a prova fica pronta para a cobrança ou para a negociação. Depois disso os autos ficam um mês em cartório para cópias (art. 383).

Notificação e rescisão do contrato de empreitada

A notificação extrajudicial é o documento que transforma a parada em inadimplemento formal: ela registra o abandono, dá um prazo para retomar e avisa que, sem resposta, o contrato será rescindido. Pode ser enviada pelo cartório de títulos e documentos ou por outro meio com prova de recebimento.

Se o contrato tem cláusula resolutiva expressa, isto é, uma cláusula que diz que a paralisação por certo prazo desfaz o contrato, ela opera de pleno direito (art. 474 do Código Civil). Sem essa cláusula, o mesmo artigo diz que a resolução depende de interpelação judicial, e a rescisão tende a precisar de confirmação na Justiça se o empreiteiro discordar.

O art. 475 do Código Civil dá ao dono da obra duas saídas: exigir que o empreiteiro cumpra o contrato ou pedir a resolução, com indenização por perdas e danos nos dois casos. Em obra abandonada, a escolha costuma ser a resolução, porque esperar o retorno de quem sumiu custa caro.

Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça ajuda a entender o momento certo. No REsp 1.294.101, a Quarta Turma entendeu que o atraso no andamento da obra pode configurar inadimplemento antes mesmo do fim do prazo combinado. É um caso concreto de compra e venda de imóvel, e não de empreitada, mas mostra que não é preciso esperar a data final quando já está claro que a obra não será entregue.

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Como cobrar o que foi pago e não executado

O valor a cobrar nasce da conta entre o que foi pago e o que foi executado, medido pelo laudo, somado aos prejuízos que o abandono causou. A base está nos arts. 389, 395 e 402 do Código Civil.

O art. 389, com a redação da Lei 14.905/2024, diz que quem descumpre a obrigação responde por perdas e danos, juros, atualização monetária e honorários de advogado, com o IPCA como índice quando o contrato não fixa outro. O art. 402 explica que perdas e danos são o que a pessoa efetivamente perdeu e o que razoavelmente deixou de lucrar.

O lucro cessante precisa de prova

Para quem constrói barracão para alugar ou loja para abrir, o prejuízo maior costuma ser o tempo. Mas esse dano não se presume. No AgInt no REsp 1.881.482/SP (Informativo 800), o STJ negou aluguéis presumidos a um comprador que pediu a rescisão por atraso na entrega de imóvel. Também é caso concreto de compra e venda, mas a lição vale para a empreitada: quem pede lucro cessante precisa mostrar contrato de locação em vista, projeção séria ou faturamento que deixou de existir.

O empreiteiro pode cobrar pelo que fez?

Pode, e isso entra na conta. A empreitada medida por etapas é paga na proporção do executado, e o art. 614 do Código Civil presume verificado o que foi pago e o que foi medido sem reclamação do dono ou do fiscal em trinta dias. Por isso medição aprovada sem ressalva pesa contra o dono na hora do acerto, e o laudo serve tanto para cobrar quanto para se defender.

Contratar outra empresa sem perder a prova nem a garantia

A nova empresa só deve entrar depois do registro do estado da obra e da comunicação da rescisão, com um contrato que descreva exatamente o ponto de partida. Essa ordem protege o dono em três frentes: a cobrança contra o primeiro empreiteiro, a garantia de solidez e a responsabilidade trabalhista e previdenciária.

A garantia de cinco anos

O art. 618 do Código Civil faz o empreiteiro de edifícios e construções consideráveis responder por cinco anos pela solidez e segurança do trabalho, em razão dos materiais e do solo. O parágrafo único dá 180 dias, contados do aparecimento do vício, para propor a ação. Com dois construtores, cada um responde pela parte que executou, e só o laudo de transição permite saber de quem é cada parte. Sobre defeitos depois da entrega, vale ler como agir diante de vícios construtivos.

ART, RRT e cadastro da obra

A responsabilidade técnica pela execução fica registrada na ART, no CREA, ou no RRT, no CAU. Quando o responsável técnico muda, a nova empresa precisa registrar a própria anotação, e a do antigo deve ter a baixa ou o encerramento registrado com a data da saída. O mesmo cuidado vale para o CNO, o Cadastro Nacional de Obras da Receita Federal, que substituiu a antiga matrícula CEI: ele concentra as contribuições previdenciárias da obra e precisa refletir quem executou cada período.

Funcionários e INSS do empreiteiro

Empreiteiro que some costuma deixar funcionário sem acerto. Pela Orientação Jurisprudencial 191 da SDI-1 do TST, o dono da obra, em regra, não responde pelas dívidas trabalhistas do empreiteiro, salvo se for construtora ou incorporadora. No julgamento do recurso repetitivo IRR-190-53.2015.5.03.0090, noticiado pelo TST em maio de 2017, o tribunal fixou que essa exclusão vale também para empresas de médio e grande porte, mas que o dono da obra responde de forma subsidiária quando contratou empreiteiro sem idoneidade econômico-financeira.

No previdenciário a regra é mais dura. O art. 30, VI, da Lei 8.212/1991 torna o dono da obra solidário com o construtor pelas contribuições à Seguridade Social, com direito de cobrar depois do executor e de reter valores devidos a ele como garantia. Por isso o acerto final com o empreiteiro que abandonou a obra deve considerar o que ficou pendente de INSS.

Cláusulas que evitam isso no próximo contrato

O próximo contrato de empreitada deve prever, por escrito, o que acontece se a obra parar, para que a rescisão não dependa de discussão. Os pontos que mais ajudam são estes:

1. Cronograma físico financeiro como anexo, com pagamento só por etapa medida e aprovada.
2. Cláusula resolutiva expressa que define quantos dias de paralisação sem justificativa escrita encerram o contrato.
3. Retenção técnica de parte de cada medição até a entrega, para cobrir defeito ou abandono.
4. Multa por atraso e por abandono, separadas e proporcionais.
5. Exigência mensal de comprovantes de salários, FGTS e INSS da equipe, com direito de reter pagamento se faltarem.
6. Obrigação de entregar diário de obra e de devolver documentos, chaves e projetos na rescisão.
7. Seguro garantia de execução ou outra garantia, quando o porte da obra justificar.

Para o desenho geral de um contrato equilibrado, veja como o contrato de empreitada evita disputas e atrasos e as sete cláusulas que evitam disputa em contratos empresariais. A página de Construção Civil reúne os outros temas da área.

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Perguntas frequentes

Quanto tempo de obra parada caracteriza abandono?

A lei não fixa um prazo. O que caracteriza o abandono é o conjunto: tempo parado, retirada de equipe e material, falta de resposta e o que o contrato prevê. Uma cláusula com número de dias definido evita essa dúvida.

Posso contratar outro empreiteiro antes de rescindir?

Não é o recomendado. Antes, registre o estado da obra com ata notarial e laudo e formalize a rescisão, para que o trabalho dos dois não se misture e a cobrança tenha base. O art. 249 do Código Civil admite mandar terceiro executar à custa do devedor, mas o risco de discussão sem prova é alto.

O empreiteiro pode cobrar pelo que já fez?

Sim. O serviço executado e medido entra no acerto de contas, e o art. 614 do Código Civil presume verificado o que foi pago. Do outro lado, ele responde por perdas e danos pelo abandono sem justa causa (art. 624).

Preciso de laudo para provar o abandono?

Para provar o abandono, a ata notarial, as mensagens e a notificação sem resposta ajudam muito. Para provar quanto foi pago e não executado, o laudo técnico é o que mede. Os dois juntos dão a base mais sólida.

A garantia de 5 anos vale quando outro termina a obra?

Vale, mas cada empreiteiro responde pela parte que executou (art. 618 do Código Civil). Sem o laudo do estado da obra na troca, fica difícil saber a quem cobrar um defeito que aparecer depois.

O dono da obra paga os funcionários que o empreiteiro deixou sem acerto?

Pela OJ 191 do TST, em regra não, salvo se o dono for construtora ou incorporadora. O TST fixou no IRR-190-53.2015.5.03.0090 que ele responde de forma subsidiária quando contratou empreiteiro sem idoneidade econômico-financeira. No INSS da obra, a Lei 8.212/1991 prevê solidariedade.

A notificação extrajudicial é obrigatória?

Ela é o meio mais seguro de registrar o inadimplemento e abrir prazo para o empreiteiro. Com cláusula resolutiva expressa, a rescisão opera pelo próprio contrato; sem ela, o art. 474 do Código Civil exige interpelação judicial.

Dá para cobrar o aluguel que deixei de receber com o barracão parado?

Pode entrar como lucro cessante (art. 402 do Código Civil), desde que provado. O STJ tem negado prejuízo presumido em casos de rescisão por atraso de imóvel, então contrato de locação em negociação ou projeção documentada fazem diferença.

Conclusão

Quando o empreiteiro abandona a obra, o Código Civil dá ao dono o caminho da rescisão e das perdas e danos (arts. 475 e 624). O que decide o resultado é a ordem: primeiro a prova do estado da obra, depois a notificação e a rescisão, e só então a nova empresa, com contrato, ART ou RRT e CNO em ordem.

No acerto de contas, o laudo mostra o que foi pago e não executado, o lucro cessante precisa de prova e os encargos trabalhistas e previdenciários da equipe do empreiteiro merecem conferência. No próximo contrato, cronograma, retenção e cláusula resolutiva expressa evitam que a história se repita.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do seu caso concreto.