Cessão de direitos imobiliários: riscos de ITBI e estratégias de mitigação

A cessão de direitos imobiliários é uma prática comum no mercado, especialmente em contratos de compra e venda de imóveis em construção ou em fase de regularização. No entanto, essa operação pode trazer consigo a incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), um encargo que pode onerar significativamente a transação. Neste artigo, vamos explorar os riscos do ITBI na cessão de direitos imobiliários e apresentar estratégias eficazes para mitigar esses riscos. Se você está envolvido em uma negociação de cessão de direitos imobiliários ou pretende realizar uma, este guia completo é essencial para proteger seus interesses e evitar surpresas desagradáveis. Para mais informações e suporte jurídico especializado, entre em contato conosco.

O Que é Cessão de Direitos Imobiliários?

A cessão de direitos imobiliários é a transferência da posição contratual de uma pessoa (cedente) para outra (cessionário) em um contrato de compra e venda de imóvel. Em outras palavras, o cessionário assume os direitos e obrigações do cedente perante o vendedor original do imóvel. Essa prática é comum quando o comprador original desiste do negócio ou deseja repassar o imóvel para outra pessoa antes da conclusão da construção ou da transferência definitiva da propriedade.

É importante ressaltar que a cessão de direitos não transfere a propriedade do imóvel, mas apenas os direitos e obrigações decorrentes do contrato de compra e venda. A propriedade será transferida apenas com a lavratura da escritura pública de compra e venda e o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Riscos do ITBI na Cessão de Direitos Imobiliários

O principal risco tributário na cessão de direitos imobiliários é a incidência do ITBI. Os municípios costumam entender que a cessão de direitos configura uma nova transmissão de direitos sobre o imóvel, o que atrairia a incidência do imposto. No entanto, essa interpretação é questionável, uma vez que a cessão de direitos não transfere a propriedade do imóvel, mas apenas a posição contratual.

A incidência do ITBI na cessão de direitos pode gerar um custo adicional significativo para o cessionário, que deverá arcar com o imposto para poder efetivar a transferência da propriedade no futuro. Além disso, a falta de pagamento do ITBI pode impedir a lavratura da escritura pública de compra e venda e o registro do imóvel, impossibilitando a transferência da propriedade.

Para evitar esses problemas, é fundamental conhecer as estratégias de mitigação dos riscos do ITBI na cessão de direitos imobiliários. Continue lendo para descobrir como proteger seus interesses.

Estratégias Para Mitigar os Riscos do ITBI

Existem diversas estratégias que podem ser utilizadas para mitigar os riscos do ITBI na cessão de direitos imobiliários. A escolha da estratégia mais adequada dependerá das características da operação e da legislação municipal aplicável. A seguir, apresentamos algumas das principais estratégias:

1. Análise da Legislação Municipal

O primeiro passo é analisar a legislação municipal do local do imóvel para verificar se há previsão expressa da incidência do ITBI na cessão de direitos. Alguns municípios possuem leis que isentam ou reduzem a alíquota do imposto em casos de cessão de direitos, desde que cumpridos determinados requisitos.

Caso a legislação municipal seja omissa ou confusa, é recomendável consultar um advogado especializado em direito tributário para obter uma orientação jurídica precisa sobre a questão. Se você precisar de ajuda para analisar a legislação municipal e planejar sua estratégia tributária, entre em contato conosco.

2. Planejamento Tributário

O planejamento tributário é fundamental para identificar a melhor forma de realizar a cessão de direitos, levando em consideração os aspectos fiscais e jurídicos da operação. O planejamento pode envolver a utilização de instrumentos como a promessa de cessão de direitos, a cessão de quotas de empresas e a integralização do imóvel em um capital social.

É importante ressaltar que o planejamento tributário deve ser realizado por um profissional qualificado, que poderá analisar o caso concreto e identificar as melhores alternativas para reduzir a carga tributária de forma legal e segura.

3. Obtenção de Decisão Judicial Favorável

Em casos em que o município insiste na cobrança do ITBI na cessão de direitos, é possível buscar uma decisão judicial favorável que afaste a incidência do imposto. Para tanto, é necessário ingressar com uma ação judicial demonstrando que a cessão de direitos não configura uma transmissão de propriedade, mas apenas a transferência de uma posição contratual.

A obtenção de uma decisão judicial favorável pode demandar tempo e recursos financeiros, mas pode ser a única forma de evitar o pagamento indevido do ITBI. Consulte um advogado especializado para avaliar a viabilidade de ingressar com uma ação judicial.

4. Negociação Com o Município

Em alguns casos, é possível negociar com o município uma forma de reduzir ou parcelar o valor do ITBI devido na cessão de direitos. Essa negociação pode envolver a apresentação de argumentos jurídicos e fáticos que demonstrem a injustiça da cobrança do imposto.

A negociação com o município pode ser uma alternativa mais rápida e econômica do que a judicialização da questão, mas exige habilidade e conhecimento técnico para apresentar os argumentos de forma convincente.

5. Utilização de Instrumentos Contratuais Adequados

A forma como a cessão de direitos é formalizada pode influenciar na incidência do ITBI. É recomendável utilizar instrumentos contratuais adequados, que deixem claro que não há transferência de propriedade, mas apenas a cessão de direitos e obrigações decorrentes do contrato de compra e venda.

Um contrato bem elaborado pode ser um instrumento importante para afastar a incidência do ITBI e proteger os interesses das partes envolvidas na cessão de direitos. Se você precisa de ajuda para elaborar um contrato de cessão de direitos imobiliários, entre em contato conosco.

FAQ - Perguntas Frequentes

O que acontece se eu não pagar o ITBI na cessão de direitos?

A falta de pagamento do ITBI pode impedir a lavratura da escritura pública de compra e venda e o registro do imóvel, impossibilitando a transferência da propriedade para o seu nome. Além disso, o município poderá cobrar o imposto judicialmente, acrescido de multas e juros.

A cessão de direitos sempre está sujeita ao ITBI?

Não necessariamente. A incidência do ITBI na cessão de direitos depende da interpretação da legislação municipal e das características da operação. Em alguns casos, é possível afastar a incidência do imposto por meio de planejamento tributário ou decisão judicial.

Qual o prazo para pagar o ITBI na cessão de direitos?

O prazo para pagamento do ITBI varia de acordo com a legislação municipal. Em geral, o imposto deve ser pago antes da lavratura da escritura pública de compra e venda.

Posso parcelar o pagamento do ITBI na cessão de direitos?

Alguns municípios permitem o parcelamento do ITBI, mediante o cumprimento de determinados requisitos. Consulte a legislação municipal para verificar as condições de parcelamento.

É possível recuperar o ITBI pago indevidamente na cessão de direitos?

Sim, é possível recuperar o ITBI pago indevidamente por meio de uma ação judicial de repetição de indébito. Para tanto, é necessário demonstrar que a cobrança do imposto foi indevida e apresentar os comprovantes de pagamento.

Conclusão

A cessão de direitos imobiliários é uma operação que exige cautela e planejamento para evitar a incidência do ITBI e proteger os interesses das partes envolvidas. Ao analisar a legislação municipal, realizar um planejamento tributário adequado, obter uma decisão judicial favorável, negociar com o município ou utilizar instrumentos contratuais adequados, é possível mitigar os riscos do ITBI e realizar a cessão de direitos de forma segura e econômica.

Se você está envolvido em uma negociação de cessão de direitos imobiliários, não hesite em buscar o auxílio de um advogado especializado em direito tributário para obter uma orientação jurídica precisa e personalizada. Para mais informações e suporte jurídico especializado, entre em contato conosco. Estamos prontos para atender suas necessidades e garantir a segurança e o sucesso de sua operação.

Publicado em: 23/01/2026